Česko čeká regulace nájmů. Jak to chodí v zemích, kde vlastní bydlení není kult

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Bydlení v nájmu, pro většinu Čechů symbol dočasnosti a nejistoty, by mělo v příštích letech projít zásadní úpravou. Stát se s historicky zažitým pořádkem rozhodl bojovat, když z průzkumu zjistil, že až milion Čechů dnes nemá jistotu stejného nájmu ani na dva roky.

Vzhledem k dlouhodobě se zhoršující situaci v dostupnosti vlastnického bydlení se zdá, že bude u pronájmů budování jistot, a to jak ze strany nájemníka, tak pronajímatele, v blízké budoucnosti potřebné více než kdy předtím.

„Není jiná možnost, jak zlepšit dostupnost bydlení v Česku, než změnit poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Je to jediný způsob, jak by mohla cena nemovitostí v Česku klesnout,“ uvedl už dříve v rozhovoru pro SZ Byznys ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).

Situaci dostupnosti bydlení v Česku do jasnějšího světla staví například zahraniční srovnání, podle kterého Češi potřebují na průměrný byt o 90 metrech čtverečních 14,9 ročního platu, v hlavním městě to je zhruba 19 platů.

V Německu by na něj člověk musel našetřit ročních platů jen 11. V Rakousku by bylo třeba pouze 10. Data vyplývají z Indexu prosperity a finančního zdraví Čechů, který připravuje Česká spořitelna.

Důvodů, proč uvažovat o vyrovnanější pozici nájmů a vlastnictví bydlení je ale více. „Vyrovnanější bytový systém, kde jsou nájem a vlastnické bydlení vnímány jako srovnatelné možnosti pro bydlení na život, vede k menším turbulencím na trhu bydlení,“ upozorňuje Martin Lux, expert na bydlení ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR.

Přesto se na vlastní bydlení v Česku kladl důraz už od roku 1990, kdy nejen tuzemské vlády, ale i vlády v dalších státech východní Evropy, začaly ve velkém své bytové fondy privatizovat. Jen v Česku byly takto převedeny do soukromých rukou stovky tisíc bytů.

A nešlo jen o privatizaci obecních bytů, ale i transformaci družstevních bytů do společenství vlastníků jednotek. „Zejména municipality a obce se tak zbavily aktiv, která bylo v tu chvíli jednodušší eliminovat než je spravovat a rozvíjet ve formě nájemního bydlení,“ říká Libor Ostatek, realitní a hypoteční expert, který působí v Broker Trust a Golem Finance.

Postupně, za posledních 30 let, se tak vlastní byt nebo dům stal pro Čechy symbolem jistoty. Proto není překvapením, že ve vlastním dnes žijí prakticky čtyři Češi z pěti.

V Evropském kontextu se tak Česko přidává spíše k zemím východní Evropy, kde pohled na nájemní bydlení není běžnou normou.

„V tomto ohledu vede Rumunsko, kde byl bytový fond v tragickém stavu a stát se ho potřeboval rychle zbavit. Proto Rumuni vedou tabulku vlastnického bydlení s poměrem 95 procent vlastnického bydlení. V západní Evropě žádná masová privatizace bytového fondu neprobíhala,“ popisuje evropské srovnání Petr Podlešák, manažer realitní kanceláře RE/MAX Alfa.

Podle Libora Ostatka je naopak nájemní bydlení v zemích, jako je Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, kde je tento podíl výrazně vyšší, považováno za plnohodnotnou variantu.

„Nájemní bydlení v těchto zemích není nijakou diskriminací z pohledu společenského statusu, je to zcela běžná součást bydlení, která neevokuje jakkoli nepříjemné nebo nejisté emoce,“ říká odborník.

Toho by česká vláda chtěla také docílit. A proto zhruba před měsícem Ministerstvo pro místní rozvoj představilo tuzemským představitelům nájemního bydlení, jako jsou velcí pronajímatelé, asociace nebo sdružení nájemníků, tříbodový plán, jak změnit nájemní trh v Česku.

Změny se mají dotknout úpravy pravidel pro vydávání nájemních smluv, nového způsobu pro zvyšování nájemného a také rozkazu k vyklizení bytu nebo domu.

Více o navrhovaných změnách, i kritice, se kterou trh na plány reagoval, můžete číst ZDE.

Proměna trhu bude ale podle odborníků bolestivější, než se může na první pohled zdát. Z vlastního bydlení totiž Češi vybudovali nejen symbol jistoty, ale také úspěchu.

„U nás se stalo vlastnické bydlení normou, něčím, co se od člověka očekává, a běda, když založí rodinu nebo celý život žije v nájmu. Není to jeho svobodné rozhodnutí – správná je podle společnosti jen jedna varianta a tu druhou stigmatizuje jako špatnou,“ popsal už dříve v rozhovoru pro SZ Byznys expert Martin Lux z Akademie věd ČR.

„Pokud by se posílily jistoty v nájmu a vyrovnala veřejná podpora obou právních forem, norma o tom, že vlastní bydlení je lepší, by asi nezmizela. Ale každý by se mohl svobodněji rozhodnout, jestli stráví život ve svém a miliony svých úspor a dluhů zamíří do cihel, nebo stráví život v nájmu a stejné miliony vloží raději do svého podnikání, osobního růstu či komplexnějších forem investic,“ dodává Lux.

Chybí ale i zmíněný a už dříve rozprodaný bytový fond, na kterém vyšší podíl života v pronájmu v některých zemích doslova visí.

Příkladem je v tomto případě Rakousko, které na rozdíl od jiných evropských vlád v osmdesátých letech, kdy zavládla obecná skepse ohledně budoucnosti sociálního bydlení, nesáhlo jako většina k privatizaci bytů, ale naopak ve výstavbě dále pokračovalo. Díky tomu je i dnes polovina vídeňských bytů takzvaně sociálních, tedy se státem částečně dotovaným nájemným.

Příležitostí by podle Libora Ostatka, experta na realitní trh ze společnosti Golem Finance, mohl být přesun dosud nevyužívaných bytových jednotek v obcích a městech v Česku na nájemní trh.

„Jedná se o několik stovek tisíc bytů, které jsou v České republice nevyužívané,“ říká Ostatek.

Problémem těchto neobydlených bytů je ale fakt, že většinou nejsou v kondici pro bydlení.

„Tyto byty jsou často z pohledu energetické úspornosti a staršího data poslední rekonstrukce pro užívání nevhodné. Týkaly by se jich totiž například vysoké náklady na vytápění. Proto se chceme zaměřit na nové dotační pobídky, které by mohly obce motivovat k rekonstrukcím těchto bytů,“ uvedl pro SZ Byznys Vít Lesák, vedoucí oddělení koncepce dostupného bydlení na MMR.

Cílovou skupinou bude podle jeho slov 20 obcí v Česku, které mají největší bytový fond a mají zároveň největší množství neobydlených bytů.

Představa stovek tisíc opuštěných bytů v zemích, jako je například právě Rakousko nebo Německo či Francie, připomíná tak trochu sci-fi. Souvisí to s přístupem zemí k nemovitostní dani. V Česku je daň minimální. Naopak například v Mnichově majitel platí daň z nemovitosti 1,5 procenta z tržní ceny.

„V Rakousku je daň progresivní. Například u bytu za pět milionů korun majitel zaplatí daň z nemovitosti 10 tisíc korun ročně. Vlastníci jsou proto nuceni využívat nemovitostní fond velmi efektivně,“ popisuje Petr Podlešák, realitní expert z Remax Alfa.

„V Česku nízké daně na nemovitost přispívají také k vysoké atraktivitě realitního trhu. Rychlý růst cen, nízké daně lákají kupující i investory,“ dodává.

Důležitou pozici si pronájmy vybudovaly také ve Švýcarsku, kde se na trhu s bydlením podílejí z necelé poloviny.

V případě Švýcarska jsou ale podle Petra Podlešáka z Remax Alfa tamní obyvatelé částečně obětí svého vlastního ekonomického úspěchu. Průzkumy totiž ukazují, že až 80 procent Švýcarů chce bydlet ve vlastním, vzhledem k cenám nemovitostí si pořízení svého bydlení ale nemohou dovolit.

„Důvodem, proč setrvávají v nájmech, je vysoká cena nemovitostí. Vlastní bydlení se tak stalo pro mnoho Švýcarů finančně nedostupným nebo nechtějí celý život splácet vysokou hypotéku,“ říká manažer realitní kanceláře.

„Protože švýcarský nájemní trh funguje dobře, mnoho Švýcarů se s nájmem smířilo,“ dodává. Zhruba polovinu nájemních nemovitostí v zemi vlastní individuální investoři, dalších 40 procent developeři, investiční společnosti a fondy a zbytek pak obce, družstva a jednotlivé kantony.

Podle Libora Ostatka, realitního experta ze společnosti Golem Finance je totiž vztah nájemníka a pronajímatele jasně nastavený.

„Jasně standardizovaná je například úprava nájemného, která platí pro všechny nájemníky stejně a řídí se indexací Švýcarské národní banky. Podobně jsou nastavené také situace, kdy například nájemník neplatí a co za proces následuje. Tím je vlastník v daleko větší zóně komfortu,“ popisuje Ostatek detaily nájemního systému ve Švýcarsku.

Naopak smlouvy na dobu určitou se podle jeho slov objevují jen ve výjimečných případech.

„Standardem je dokonce obecně platný kodex chování nájemníka, například po desáté hodině jsou definovány věci, které jsou nutné pro respektování nočního klidu, například hlasité sprchování nebo pro pány zákaz stání na WC,“ dodává odborník.

A právě nastavení pravidel, která musí pronajímatel a nájemník mezi sebou dodržovat, je podle odborníků pro úspěch nájemního bydlení zásadní. Příkladem je nájemní smlouva a lhůta, na jakou ji strany uzavírají.

V Česku se v posledních letech podepisují zpravidla nájemní smlouvy na dobu určitou, nejčastěji na jeden rok. Podle průzkumu MMR opakovanou smlouvu na dobu určitou ve stejném bytě od stejného pronajímatele má 67,7 procenta nájemců. To znamená, že v tuzemské populaci je aktuálně až 700 tisíc lidí, kteří opakovaně uzavírají krátké nájemní smlouvy.

„Každý pátý z nich měl před posledním prodloužením smlouvy obavy ze ztráty bydlení, tedy že nebude mít možnost bydlet ve standardním bytě,“ uvedl rezort k výsledkům svého průzkumu.

„Vzhledem k tomu, že se standardně uzavírají nájemní smlouvy na rok, je obrana nájemce proti zvyšování nájemného nad rámec zákona prakticky nulová. Pronajímatel je v dnešní době k nájemci v pozici ‚ber, nebo nech být‘, obzvláště ve velkých městech,“ komentuje nastavený systém Lenka Veselá, místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR.

Naopak například v Rakousku pronajímatelé nabízejí nájemní smlouvy nejčastěji na tři roky nebo více. Belgičané pak pronajímají bydlení na devět let, a Němci dokonce na dobu neurčitou.