Pronájmy v posledních čtyřech letech zažily strmé pády i růsty. Nejdříve se v době koronaviru prakticky zastavil trh s krátkodobým ubytováním, ubytováním cizinců, pracovníků i studentů. Na trhu tak najednou byla vysoká nabídka, byty byly prázdné, a tak museli majitelé snížit cenu, aby byt obsadili. V roce 2022 se pro změnu dramaticky zvýšila poptávka po nájmech ze strany Ukrajinců a pronajalo se prakticky vše, co bylo na trhu – takže majitelé mohli požadovat vysoké nájmy. „Aktuálně je situace poměrně stabilní a setkáváme se i s tím, že nájemci vybírají mezi několika nabídkami a s finálním rozhodnutím vyčkávají. To bylo před rokem a půl naprosto nemyslitelné: kdo se nerozhodl včas, tomu byt utekl,“ říká realitní makléř Petr Bulan z kanceláře Century 21.
Ve výhodě však stále zůstávají majitelé bytů. Zájemců o pronájmy totiž přibývá. Jednak proto, že mladí lidé dnes žijí jinak a před vlastnictvím bytu dávají přednost větší volnosti – tedy možnosti se kdykoliv přestěhovat. A také proto, že řada domácností, které by o vlastní byt stály, na jeho pořízení nedosáhne. Ani o něco levnější hypotéky tomu zatím moc nepomohly. Majitelé bytů si tak mohou diktovat, zvláště v žádaných lokalitách. Přesto nesmí, jak se říká, „přestřelit“. Ani zájemci o bydlení totiž nesnesou vše, zejména jde-li o finanční stránku věci. Pronájem proto musí být dobře nastavený. Jak na to?
Cena pronájmu? Musí být tak akorát
Základem bude správně stanovit cenu za pronájem. „Zásadní je vědět, za kolik se podobné byty v dané lokalitě aktuálně pronajaly a také, jaká je ‚konkurence‘ vašeho bytu. Nadhodnocením ceny byste totiž prokázali službu ostatním bytům, ten váš by na trhu zůstal déle,“ vysvětluje realitní makléřka Markéta Pávková z RE/MAX G8 Reality.
Nejlepší je proto porovnat nabídky podobných bytů v okolí. Vyřadit ty nejlevnější a nejdražší – a velmi rychle zjistíte, jaká bude zhruba výše nájmu. „Podstatné je ale vždy porovnávat nájem včetně poplatků,“ upozorňuje Bulan. „Například u bytů, kde je vlastní kotel, budou poplatky velmi nízké a záloha na energie bude vysoká a oproti tomu byt v panelovém domě bude mít vysoké zálohy, ale v nich už jsou teplo i teplá voda započteny. Nájemci je ale jedno, jaký je přesný poměr nájmu a záloh, zajímá ho především, jaký bude jeho celkový skutečný měsíční náklad na bydlení.“
S nastavením ceny vám může pomoct zkušený realitní makléř. Nebo můžete projít realitní servery sami. Užitečným nástrojem může být také „kalkulačka nájmů“. Je ale vhodnější použít některou od velkých služeb, jako je například Bezrealitky, které pracují s větším objemem dat a aktuálními cenami, a tedy informace bude relevantnější.
Aktuální nájmy
Obecně platí, že ceny nájmů se meziročně mírně zvedly. Například v Praze jsou podle statistik RE/MAX G8 Reality nejčastěji pronajímané byty 2+kk o průměrné velikosti 55 metrů čtverečních za cenu kolem 20 tisíc korun za měsíc. Plus poplatky za spotřebu a služby. Průměrná cena měsíčního nájmu tak vychází na 375 korun za metr čtvereční. „Většina pronajímatelů uplatnila v tomto roce inflační doložku a navýšila nájem. Meziroční nárůst nájemného v hlavním městě je kolem 8 procent,“ doplňuje Pávková.
Podobně vychází pražské nájmy rovněž podle statistik portálu Bezrealitky. Ve městech ve středních Čechách se dostaly na 260 korun za metr čtvereční. V moravské metropoli se průměrný nájem pohybuje kolem 280 korun za metr čtvereční, na Pardubicku a Královéhradecku kolem 222 korun, na Liberecku kolem 213 korun. Nejlevněji pronájem seženete v Ústeckém kraji, kde se průměr pohybuje okolo 180 korun za metr čtvereční.
Samozřejmě ale bude záležet v každém městě také na dané lokalitě, blízkosti MHD a občanské vybavenosti. Roli hraje i orientace bytu, zda je do ulice či vnitrobloku, jestli má dům výtah nebo sklepy. Samozřejmě také stav bytu, a také celého domu.
S výší kauce opatrně
Podobně jako u ceny pronájmu je třeba zacházet obezřetně rovněž se stanovením vratné kauce. Podle zákona smí její výše činit maximálně trojnásobek měsíční platby nájemce. „Je však třeba se připravit na to, že pro řadu rodin bude její výše klíčová – zaplatit náklady na stěhování, první nájem, a ještě tři kauce je tak vysoký jednorázový výdaj, že tvoří jasný ekonomický limit,“ říká František Brož z portálu Bezrealitky.
Nejčastěji jsou tak lidé schopni akceptovat jednoměsíční kauci. U vybavených bytů, tedy včetně spotřebič, a u novostaveb bývá mnohdy dvouměsíční. Ve výši tří měsíčních nájmů pak jen spíše výjimečně, nejčastěji u plně vybavených bytů v novostavbách. „Stále častěji se setkáváme také s rozdělením kauce na splátky,“ dodává Brož.
Komu dá majitel bytu přednost
Pro pronajímatele je kauce důležitá. Je to pro něj určitá pojistka pro případ, že by v bytě došlo k nějaké škodě, nebo nebyl nájem hrazen včas. Problémový nájemník je totiž noční můrou každého majitele bytu, který se ho rozhodne dát na trh s bydlením. Proto se vždy budou co nejvíce snažit potenciální potížisty eliminovat dopředu. Jenže jak?
„Určitě si nechte dostatek času na rozmyšlenou. Není nutné se dohodnout hned při první prohlídce. Klienta upozorněte, že máte ještě další prohlídky, následně jejich výsledek proberete s rodinou a pak ho vyrozumíte,“ doporučuje majitelům bytu Petr Bulan. „Toto se ale snažte udělat co nejrychleji, protože zájemce také nebude čekat věčně a bude hledat i jiné pronájmy.“ Pak by se také mohlo stát, že už najde jinou alternativu a o byt nebude mít zájem.
K rozhodnutí bude chtít pronajímatel získat také co nejvíce informací o možných budoucích obyvatelích bytu. „Klienta se zeptejte, kolik lidí bude v bytě bydlet, z jakých prostředků budou nájem financovat, pokud jsou zaměstnaní, tak kde a jak dlouho,“ dává pár tipů Bulan. Hodně informací také můžete zjistit, pokud se zeptáte, proč se stěhuje.
Realitní makléřka Markéta Pávková doporučuje prověřit nájemce rovněž v exekučním a insolvenčním rejstříku, ověřit si, zda není hledaný Policií ČR, nebo zda nemá trvalé bydliště hlášené na úřadě, a pokud ano, tak z jakého důvodu. Makléři se také snaží ověřit pravdivost údajů ohledně zaměstnání. „Pomáhají také reference od předchozích majitelů,“ doplňuje Brož. Jinými slovy, kdo hledá pronájem, musí být připraven i na spoustou otázek, pokud chce uspět.
Byt prázdný nebo vybavený?
Co se týče praktických záležitostí, musí se každý majitel rozhodnout, jak byt vybaví či nevybaví, jak ho zkrátka připravit. V každém případě se vyplatí vymalovat. A před prohlídkami zařídit generální úklid bytu, z prostoru pak dýchá jiná atmosféra.
Pokud jde o vybavení, na trhu jsou dva typy nemovitostí. Plně vybavené, kdy stačí přinést si jen osobní věci. „To bývají většinou novostavby, které si často pronajímají cizinci přicházející za prací za určitou dobu. Nebo garsonky pro jednoho, ty je také vhodné plně vybavit,“ říká Pávková. Jinak je standardem jen základní vybavení, především kuchyňská linka se spotřebiči, vestavěné skříně v ložnici a regály v komoře. Zbytek si už nájemník zařídí sám.
