Bytová politika a možná řešení-bude Fialova vláda také nečinná?

Zkušenost ale není z minulosti uspokojivá.

Václav Klaus odmítal ekonomizaci nájemného a nechal zpracovat vizi profesorem Robertem Holmanem. Výsledek? 2 stránky na téma privatizace. Tím že ekonom nepřipustil změny nájemného došlo k plošnému zbavování se bytů obcemi, které je od státu bezplatně získaly. Bylo jich více než milion. Co obcím zbylo? Bez komentáře.

Miloše Zemana jsem prosil o lepší úpravu pro činnost a výstavbu bytovými družstvy. "Napište si zákon" řekl. Napsali jsme ho - a nic. Nájemné bylo dál regulované, výstavba jinak než do vlastnictví nulová.

Výjimkou byla krátká vláda Jiřího Paroubka, který přes výhrady straníků v ČSSD prosadil námi zpracovaný návrh na ekonomizaci nájemného. Kdybychom to neudělali, platil stát vlastníkům bytů miliardové odškodné. Plnou bezbřehou deregulaci přinesl až ministr Pospíšil v ukvapené nové úpravě civilního práva o pár let později.

Mirek Topolánek, ač jsem s ním o bytové politice mluvil, bohužel neudělal nic, stejně jako Nečasova vláda. Prostě byli spokojeni a rostoucí cena je nezajímala. Popravdě, tehdy to nebylo tak dramatické jako dnes.

Sobotkova vláda měla ty nejlepší úmysly, ovšem žádné potřebné změny prosazeny nebyly. Devastace ministerstva pro místní rozvoj ministryní Šlachtovou byla zdrcující. Zrušila sekci bytové politiky a věnovala se svému psíčkovi.

Druhá vláda A. Babiše komunikovala, přijala naše nabídky programu, ale poslanecký návrh zákona o dostupném bydlení, ke kterému se vláda na poslední chvíli připojila, již nestačila v Parlamentu schválit.

I současné vládě, premiérovi i panu již ministru Bartošovi jsem některé návrhy poslal. Chápu, že "jsou závažnější problémy", tak tomu bylo vždy. Doufám, že se dominantní ODS nespokojí se změnou stavebního zákona. Ale o tom je výtah z dvanáctistránkového materiálu, který přikládám.

-x-x-x-

     Bývá již zvykem mnohých z nás vkládat naděje a víru v to, že nová vláda začne pracovat nikoliv pod vlivem ideologických vizí, ale s respektem k praxi, k situaci v bydlení v naší společnosti, která je, mírně řečeno nedobrá.

     Jako již kmet pokusů o nápravu různých přešlapů a deformací, lépe řečeno nečinností, jsem i letos, těsně před jmenováním nové vlády koncipoval několikastránkový materiál o tom, jak by bylo dobré bytovou politiku novou vládou uchopit. Bývá to složité, po opojení výsledkem voleb následuje většinou sebevědomý pocit politiků, že jen oni, zvolení, znají nejlepší řešení, ač ještě včera se teorií i praxí mnoho nezabývali. Kdybych nevěřil, že se to změní, neztrácel bych čas psaním těchto řádek.

     Je to jistě problematika širokého spektra. Je nutné všechny součásti bytové politiky odpovědně analyzovat a pak rozhodnout o možných řešeních a realizovat je. To je celé. Ale nikoliv jednoduché.

     Dominantní problém je zejména cenová nedostupnost bydlení. Ale není to jediný problém. Máte-li to štěstí, že již bydlíte ve vlastním, družstevním či nájemním bytě, pak vás může trápit složitá, zbytnělá právní úprava správy a hospodaření s těmito byty. Smějeme se komediálním filmům o vlastnících, ale je to jen obraz, který přináší naše právní úprava, složitá a zbytnělá. Dík ministerstvu spravedlnosti, které by jinak do bydlení nemělo mnoho mluvit. A laxnosti MMR.

     Zejména v Praze Vás pak trápí sousedy ti vlastníci bytů, kteří pod rouškou sdíleného ubytování provozují krátkodobé poskytování bytů jako konkurenci hotelovým zařízením, bez pravidel, třeba jen na jednonoční párty zahraničních turistů.

     O košatém extrémně zdlouhavém stavebním řízení mluví nejen investoři, trápí to stejně ty, kteří si hodlají postavit rodinný dům. 

     Naši politici, na rozdíl od většiny moderních zemí (nejen) Evropy, ignorují sektor specifické formy výstavby a pronájmu bytů za jiné než tržní ceny. Nechtějí vidět, že jen v EU se pronajímá 22. milionů takových bytů v různých formách se společným jmenovatelem. Pojem „dostupné bydlení“ nemá u nich obsah, ani vize. Jako způsob s pravidly levnějšího pořízení ale s bariérami proti zneužití k jinému účelu než vlastnímu bydlení. Tím se liší od politické pravice například v Británii či USA. Asi to netuší.

    Chce-li být vláda v oblasti bytové politiky pro lidi prospěšná a úspěšná, musí začít pracovat ihned. Dobrým startem by byla rychlá koncepce, revize poměrů na trhu s bydlením a formulací nových zásad. K tomu by měli noví ústavní činitelé, zejména ministr pro místní rozvoj přizvat především odborníky, respektovat názory odborné veřejnosti, reprezentované odbornými svazy a spolky ve všech oblastech bydlení – vlastnického, nájemního, družstevního sektoru, ale i realitním kancelářím, developerům, obcím a městům i finančním institucím. Mě zvát nemusí, proto to nepíši. Ostatně jsem na čas dosti vzdálen. Konkrétně 9.562 km.

     O tom je onen rozsáhlý materiál, který jsem některým novým ústavním činitelům již poslal. Až na jedno ujištění ze sekretariátu, že „materiál obdrželi“, jiná reakce nepřišla. Jistě, mají čas, ale podotýkám, že od roku 1990 jsem obdobně, ač vždy v jiném svém pracovním postavení než nyní, oslovil všechny premiéry. Jen výjimečně se, alespoň něco změnilo, mnohdy více ve spolupráci s poslanci než s exekutivou. Bude to nyní jiné?

    S největší stručností, které jsem schopen snad jen výčet toho nejdůležitějšího.

     Se znalostí Koaliční smlouvy politických stran tvořících současnou koaliční vlády v oblasti bydlení se domnívám, a také doufám, že programové prohlášení vlády bude konkrétnější. Proklamace o tom, kolik postavíme bytů bez uvedení podrobností je dobrý slib, ale nevíme jak, též spoléhání na změnu stavebního práva jako na jediný všelék narušeného trhu je jen abstraktní pojem. Nevyřeší mnoho, věřte.

     Ano, jedním z prvních krátkodobých cílů je ona bezodkladná revize přijaté úpravy stavebního práva. Protože zákon byl přijat v závěru funkčního období minulé vlády a má určité legisvakanční lhůty je třeba přinejmenším pozastavit realizační kroky, pokud se jich rekodifikace dotkne. To je všeobecně nesporným principem a není pochyb, že tento cíl bude realizován.

     Myslím, že ještě významnějším krokem je umožnit, aby na trh s byty vstoupil onen zmíněny neziskový sektor. Žádné experimenty, nabízí se model užitý v Rakousku se společnými kořeny v prvorepublikové ČSR, nebo model Britský. Rutinní forma s miliony bytů postavených za nákladovou cenu a pronajímaných za nákladové nájemné, spojené s výhodami developerům při jejich tržní výstavbě. Nabízí se korekce parlamentního tisku, který nedospěl do 3.čtení, nebo přepracování do zmíněného modelu britského, který využila Margaret Thatcherová před 40 lety a rozvíjí se dodnes (2,3 milionu bytů v Británii). Předložit v revidované podobě je otázka měsíců, nikoliv let. Najděte si stránky organizace Housing Europe, Tam zjistíte že bytů podobného režimu je v EU více než 22 milionů. Proč tedy neumožnit jejich výstavbu u nás?

     Třetím krátkodobým cílem je zpracování kompletní revize stavu bytové politiky ve všech jejích součástech a stanovení cílů korekce či nových institutů v oblasti bydlení vlastnického, nájemního, družstevního, sociálního či sdíleného ubytování. Praxe se potýká s řadou problémů, které přináší neustále se měnící právní úprava mnohých forem, zejména bydlení vlastnického a družstevního. Bude proto vhodné postupovat v kontaktu s odbornými spolky těchto forem bydlení.

     Zákon o sociálním bydlení je již jen zaříkávadlem dobrých úmyslů bez konkrétního výstupu. Různé platformy působí v terénu, jejich zkušenosti nikdo (asi) nepotřebuje.

     V neposlední řadě je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

    Je třeba se též věnovat bydlení i z jiného pohledu. Život mě „zavál“ do mnohých zemí světa. Pochopíte, že nejde jen o formu a úpravu výstavby a užití nemovitostí, ale i o technologie. Ten plovoucí 3D tiskem zbudovaný dům v Praze na Vltavě zdál se být raritou, ale například v Kalifornii je 3D tisk domů vcelku rutinní možností v různých technologických postupech. Nejsme též jediní, krize bydlení, jakou součást ekonomické krize, je v zásadě celosvětová. Mnohde, a zdá se i u nás, se začíná využívat způsob výstavby Tiny House, tedy česky malých domů, spíš mobilních buněk, mnohdy se nazývá též „chytré bydlení“ s využitím každého centimetru plochy, ovšem mnohdy rozlohou od 25 až do 100 m2. Prostě možných řešení je více, jde jen o to zvážit, jak tyto metody podpořit, a to nikoliv finančně, ale také odpovídající právní úpravou, když například ty malé domky nejsou stavbou v klasickém slova smyslu. To se v sekretariátech strany nedozvíte, to chce komunikaci s praxí.

     Výčet nutných změn je však jistě mnohem širší, sektor byl dlouhodobě zanedbáván. Například využití forem projektů PPP – spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Nebo konečně ozřejmit zmíněné principy sdíleného ubytování, zprostředkované například platformou Airbnb. A regulovat ho podle jeho smyslu – poskytnutí dočasného spolubydlení, proto „sdílené ubytování“ když krátkodobý pronájem je již právem upraven a je něčím jiným. Upravit živnostenský zákon, aby se sdílené ubytování nezneužívalo k trvalé podnikatelské činnosti. Přinést pravidla, jako ve většině zemí včetně USA, kde metoda v San Francisku vznikla. A zamyslet se nad institutem krátkodobého pronájmu tak, aby také nebyl zneužíván. Jak se o to snaží pražský magistrát. Definovat hranici a podmínky pro obě metody. Snad bude Praze pan ministr Bartoš více naslouchat.

     Jistě je v bytové politice problémů mnohem více. Například movitější lidé si ve velkých městech hledají bezpečné uložení peněz a využívají úspor či úvěrů k nákupu investičních bytů. Jistě ale není řešením radikální postih, natož vyvlastnění či neúměrné zdanění. Ale i nad tímto problémem, který mnohde využívají též zahraniční investoři, je třeba s odborníky hledat uspokojivá řešení. Mluvit s developery. Domluvit se s nimi, jako ve zmíněné Británii. Město třeba poskytne výhodně pozemek, podnikatel jinde postaví v nákladové ceně určitý počet levných bytů městu. A tak lze pokračovat.

     Ostatně ekonomické ukazatele nelžou. Za 6 let se v Praze cena bytu téměř zdvojnásobila, ostatní kraje na tom nejsou lépe. Hledat příčinu jen v nízké nové výstavbě je bláhové. Nabídka alternativ bydlení musí být širší a dávat lidem, zejména mladým, volit pro ně tu nejlepší, přijatelnou a dostupnou. Třicet let se vlády bytové politice věnovaly až do okamžiku schválení programového prohlášení a získání důvěry. Nechci ztrácet čas výčtem toho, jak prakticky všechny vlády bydlení za prioritu své činnosti nepovažovaly, ač v rozsáhlejším materiálu jsou příklady konkrétně uvedeny.

     Ano, s koronavirovou krizí a následnými ekonomickými problémy, všeobecným zdražováním, bude vše složitější. Ale nikoliv neřešitelné.

     Nejbližší dny a týdny nám tedy ukáží, zda můžeme očekávat naději na zlepšené žalostné situace, nebo zůstane jen u proklamací a „dopadne to jako vždycky“.