Proč je dobré se seznámit při koupi bytu s domovním řádem?

22.4.2022 - Domovní řád je jedním ze základních dokumentů, které nad rámec zákona stanoví podmínky soužití v bytových domech. Pravidla soužití ve formě jakýchsi domovních řádů tu byly od doby, kdy vznikly nájemní domy. Nejsou tedy ničím novým a výjimečným, natož nějakým zastaralým předpisem z dob totality. Úprava práv a povinností nájemníků, majitelů bytových jednotek a návštěvníků bytového domu je totiž stále aktuální a nutná.

Proč domovní řád, když SVJ či družstvo má své stanovy?
Některá ustanovení, která odpovídají domovnímu řádu, musí být podle nového občanského zákoníku upravena i ve stanovách, ale to neznamená, že by domovní řády ztrácely smysl. Ve stanovách je vhodné upravit nejdůležitější pravidla a jednotlivosti ponechat na domovním řádu. Pokud je domovní řád sepsán a schválen, je jednodušší řešit dle něj některé aktuální problémy soužití v domě, než je řešit dle zákona, resp. stanov.

Kdo domovní řád vyhlašuje a schvaluje
V případě, že dům vlastní jedna či více osob jako soukromí majitelé, vyhlašují domovní řád tito vlastníci. Pokud se jedná o družstevní dům či dům ve společném vlastnictví (SVJ), je třeba, aby byl schválen na shromáždění vlastníků, resp. na členské schůzi družstevníků. Většinou stačí schválení nadpoloviční většinou přítomných. Domovní řád by měl být umístěn viditelně ve vstupních prostorách domu.

Kdo je povinen se domovním řádem řídit
Povinnost řídit se pravidly domovního řádu mají nejen vlastníci bytů, ale i jejich nájemci, podnájemci a návštěvy. Platný občanský zákoník totiž zavedl výslovnou povinnost vlastníka jednotky řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát. Zároveň ukládá vlastníkovi jednotky, aby zajistil dodržování pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu i osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. To jsou například osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, nájemce, návštěvy, řemeslníci, ale i zcela neznámé osoby, pokud jim vlastník umožní přístup do domu nebo jednotky.

Proto lze jen doporučit, aby domovní řád byl také přílohou nájemní smlouvy, kterou vlastník jako pronajímatel uzavírá s nájemci jednotlivých bytových jednotek či nebytových prostor.

Co může domovní řád obsahovat
Domovní řád upravuje především užívání společných částí domu, dodržování nočního klidu, chování a venčení zvířat, respektování pravidel požární ochrany a ochranu společného majetku. Také určuje pravidla důležitá pro bezpečnost domu a majetku vlastníků, jako je zamykání vchodu, použití klíčů ke společným prostorám, provádění hlučných prací v bytě v denních a večerních hodinách či o víkendech, znečistění společných prostor, venčení psů na pozemku patřícím k domě, používání tělocvičny, prádelny a podobně.

Pokud jsou v domovním řádu stanovena pravidla soužití, měly by být také stanoveny sankce za nedodržování těchto pravidel. K tomu mohou sloužit pokuty. Měly by být přiměřené, řádově ve stovkách, maximálně tisících korun dle závažnosti či při opakovaném porušení.

Ačkoli se někteří právníci domnívají, že pokuty budou lépe vymahatelnější, pokud jsou zaneseny přímo do stanov, některé příklady ze soudní praxe (tzv. judikatura) již tyto pokuty vyplývající z domovního řádu při soudních sporech potvrdily.

Co nelze domovním řádem zakázat
Nelze zakázat to, co je právem, tedy občanským zákoníkem, povoleno. Jde především o chov zvířat v bytech. Zakázat jej nelze, ovšem domovním řádem lze upravit, co již souvisí s nadměrným obtěžováním ostatních obyvatel – například znečišťování společných prostor, dlouhodobý hluk, zápach a podobně. Právě tak nelze omezit kouření v bytových jednotkách či pronajímání bytu v osobním vlastnictví. Lze však do domovního řádu zakotvit povinnosti s tím související. Například u krátkodobých pronájmů povinnost oznamovat počet obyvatel bytu a délku jejich pobytu a podobně.

Domovní řád je důležitým dokumentem určujícím chování obyvatel domu. Při koupi bytu, zvláště bytu investičního, by se měl kupující včas seznámit s domovním řádem, aby mohl zajistit jeho respektování svými budoucími nájemníky. 

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

Jak řešit sousedské vztahy v bytovém domě?







Nové povinnosti pro vlastníky i nájemníky. Co vše se od 1. července mění?







Jak se bránit proti neohleduplným sousedům







Pronajímáte byt? Koho musíte informovat a jaké postihy vám hrozí, když tak neučiníte?







Vyloučením z bytového družstva zaniká právo nájmu k bytu





 

Jindra Svitáková