Dosáhnout na hypotéku je stále těžší a těžší. Na svém červnovém zasedání Česká národní banka opět zvyšovala základní úrokovou sazbu, která je teď poprvé od konce devadesátých let na sedmi procentech. Pro hypotéky to znamená jediné – další zdražování úvěrů na bydlení. Úrokové sazby hypoték se ke konci roku mohou pohybovat v pásmu okolo osmi procent.
Pokud k tomu připočteme nadále platné limity pro ukazatele DTI, DSTI a LTV, které ČNB zavedla od dubna, vyjde nám, že většina lidí, a zejména mladých, v blízké době na hypotéky nedosáhne.
Právě na mladé, kteří by si rádi pořídili vlastní bydlení, ale kteří aktuálně nemají šanci na hypotéku dosáhnout nebo ji splácet, cílí startup Ownest. Ten vstupuje na trh s modelem rent-to-own, který se leckde využívá v zahraničí. Funguje zjednodušeně tak, že služba koupí byt za klienta. Ten v něm bude po přechodnou dobu žít jako nájemník s předkupním právem a až bude mít dostatek prostředků, vezme si hypotéku a nemovitost odkoupí.
Za startupem stojí někdejší investiční společník nájemního fondu Heimstaden Martin Machala, který dříve působil také v CBRE nebo EY. Spolu s ním vstupují se službou na trh také manažer investiční skupiny KKCG Viktor Beránek, Josef Stehno z nemovitostního týmu PPF a specialista na mobilní aplikace Jakub Miřejovský.
V červnu navíc do projektu vlastnicky vstoupila realitní skupina European Housing Services (EHS) investora Marka Rosenbauma, když získala ve startupu padesátiprocentní podíl.
Martin Machala
Skupina EHS, která už sdružuje digitální realitní službu Bezrealitky, realitku Maxima Reality, Český nemovitostní trust, správcovskou službu Tvůj správce nebo interiérový startup Roomstory, bude prostřednictvím svých členů zodpovědná za financování nákupu nemovitostí a správu bytů v době, kdy v nich budou bydlet budoucí majitelé v roli nájemníků.
„Naší dlouholetou misí je dělat bydlení dostupnější. A Ownest do této strategie spadá se svým unikátním modelem dokonale,“ říká šéf European Housing Services Hendrik Meyer.
Díky padesátiprocentnímu podílu EHS může začít Ownest začít okamžitě financovat nemovitosti v hotovosti. „To nám díky spolupráci s firmami ve skupině výrazným způsobem zlepšuje naši pozici na trhu. Detaily transakce jsme se domluvili nekomentovat, jak je však zjevné, hlavní motivace byla začít řešit jeden z nejpalčivějších problémů naší generace, a to je dostupnější bydlení pro mladé,“ dodává k tomu Martin Machala.
Na letošek má podle něj služba vyčleněné stovky milionů korun v rámci kapitálu EHS, za které nakoupí desítky bytů především v Praze nebo Brně. „Příští rok bychom se chtěli ovšem zaměřit i na menší trhy a nakoupit pro mladé domácnosti první byty v Plzni a Olomouci,“ říká spoluzakladatel startupu. Do budoucna by mohl Ownest financovat nákup nemovitostí také prostřednictvím fondů ve spolupráci s bankami.
Hypotéku, až to bude výhodné
Podle odhadů startupu Ownest na hypotéku v současné době nemá šanci dosáhnout asi dvaašedesát procent Čechů s nadprůměrnými příjmy.
„Vnímáme to jako dlouhodobý trend. Průměrný věk kupujících první nemovitosti na Západě roste a bohužel není moc důvodů si myslet, že by se podobný scénář měl vyhnout Česku. S růstem cen a nájmů je stále těžší si naspořit na akontaci pro hypotéku a v tomto začarovaném kruhu může být celá budoucí generace,“ vysvětluje Martin Machala motivaci k založení Ownestu a také důvod, proč služba cílí hlavně na mladé.
„Hypotéka je i přes aktuální situaci stále ještě nejvýhodnější způsob, jak zafinancovat nemovitost. Jenže možnosti jejího využití se v současnosti kvůli nejrůznějším intervencím běžným domácnostem vzdálily. Platí to i pro mladé lidi, často na začátku kariéry, kteří by chtěli bydlet ve svém a nyní na něj nedosáhnou,“ dodává Machala.
Model Ownestu funguje následovně. Klient se nejprve zaregistruje na webu, služba pak jeho žádost vyhodnotí a nabídne mu rozpočet, v rámci něhož může nemovitost hledat. Po zaplacení vstupního poplatku 1,5 procenta z ceny nemovitosti pak Ownest koupí byt, který si klient sám vybere. Navíc se díky tomu, že služba může platit okamžitě a v hotovosti, klientovi výrazně zvedne šance, že byt získá právě on.
Po přechodnou dobu, nejdéle však pěti let, bude klient v bytě žít s předkupním právem a platit smluvené nájemné a zároveň si bude dávat stranou prostředky pro budoucí hypoteční úvěr.
„Po uplynutí tohoto období se klienti rozhodnou, zda chtějí nákup bytu pokrýt hypotečním úvěrem. Pokud ano, byt získají do vlastnictví. Pokud ne, vrátí jim Ownest peníze, které měly sloužit na hypotéku. Podmínky klienty motivují tak, aby si většina z nich po uplynutí pětiletého období dokázala zafinancovat nákup běžnou hypotékou,“ uvádí Machala.
Cena, za kterou by v průběhu pěti let mohl klient byt pomocí hypotéky koupit, navíc není závislá na trhu, ale zvedá se každoročně o 5,75 procenta. V případě, že budou například v Praze růst ceny bytů nadále dvojciferným tempem, to tedy znamená nižší cenu, než bude tou dobou na trhu. Pokud by šly ceny bytů naopak dolů, což však zatím nikdo nepředpokládá, může klient od nákupu odstoupit a hledat si byt za nové ceny.
Inspirací byla pro Ownest například Anglie, Austrálie nebo USA, kde se podobně nedostupnost vlastního bydlení pro mladé řeší již více než deset let. Model rent-to-own má být na českém trhu alternativou například k často zmiňovaným dvougeneračním hypotékám.
Například v USA však není model rent-to-own bez problémů. Financial Times (FT) se například na počátku roku věnovaly největšímu americkému hráči v tomto odvětví realitního trhu, kterým je společnost Home Partners of America s portfoliem zhruba sedmnácti tisíc domů, kterou loni koupila investiční skupina Blackstone za šest miliard dolarů.
Podle zjištění deníku většina nájemníků Home Partners své domy nakonec nekoupí a naopak měla velká část z nich negativní zkušenost se správou nemovitosti ze strany Home Partners nebo jim dělaly problémy rostoucí poplatky, kvůli kterým měli problémy se splácením nájmu.
Ownest ovšem slibuje například to, že ve srovnání s běžnou hypotékou by měli jeho klienti dosáhnout na nákup nemovitostí dražších o celé dvě třetiny. A to s totožným rizikem. Místo garsonky tak mohou koupit rovnou větší byt nebo neslevovat ze vzdálenosti od centra města.
Hladký nákup nemovitosti po uplynutí pětileté lhůty má pak zajistit zmiňované odkládání si na hypoteční jistinu, která je stavebním kamenem programu a má motivovat budoucí majitele, aby si sami ušetřili za pět let alespoň deset až dvacet procent z hodnoty nemovitosti, což jim následně umožní úspěšně odkoupit byt pomocí hypotečního úvěru bez nutnosti shánět další finanční prostředky.
„Pět let je v životě mladého člověka velice dlouhá doba. Našim klientům dáváme šanci teď pořídit byt, na který by měli dostatek prostředků až právě po pěti letech,“ doplňuje Machala.
