Není pochyb, ceny realit klesají. Tempo propadu závisí na lokalitě

Silná poptávka tu totiž stále existuje, profitovat z ní ale budou ti nejrychlejší. Vyplývá to z dat Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

 „Pokud nyní trh něco jednoduše definuje, pak je to příchod velkého vystřízlivění,“ uvedl Hendrik Meyer, generální ředitel European Housing Services, a dodal: „Česko si novou realitu zatím evidentně nechce připustit. O to bolestivější budou pro majitele následující měsíce. Kdo byl na jaře připraven kupovat, ten by měl znovu vyhodnotit své možnosti. Pro řadu domácností se totiž už pravděpodobně v příštích měsících otevře šance, jak se s trochou štěstí dostat do vlastního.“

Ceny v Česku se vrací až o rok zpět, výrazným propadem překvapilo Brno

Přestože průměrné kvartální ceny neklesají zatím dramaticky, rychlost aktuálního tempa poklesu už majitele nenechá na pochybách, jakým směrem se trh ubírá. Jak ukazují data za září v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo. V některých krajích se ceny domů a bytů propadly dokonce o celých 12 měsíců zpět a smazaly tak nárůst z posledního roku.

Například pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem – 112,7 tisíce korun za metr čtvereční. To je oproti situaci z letošního jara pokles o 5 %. O něco pomaleji – 3% tempem vůči jaru – v září klesly ceny bytů v takzvaném metropolitním prstenci a středních Čechách obecně. Byt je tu možné pořídit v průměru za 70,6 tisíce korun za metr.

Velice zajímavý je obrat v Brně, které v posledních letech překvapovalo konstantním růstem i v době, kdy byl trend v ostatních regionech opačný. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly v září oproti jaru o celých 8 % a vrací se s hodnotou 88 tisíc na metr čtvereční do cenové hladiny, která zde byla naposledy v zimě loňského roku.

^REKLAMA

Zdroj : EHS

Na trhu jsou v září registrovány ještě větší propady. O 10 % vůči druhému kvartálu klesly ceny v Ostravě a moravskoslezských městech. Byt zde zájemce v září pořídil průměrně za 40,3 tisíce korun na metr čtvereční. Ceny bytů v Královéhradeckém a Jihočeském kraji klesají 14% tempem.

Ceny domů srazí příchod zimy, v Krkonoších skončila chalupářská horečka

Ještě rychleji klesají průměrné ceny rodinných domů. Například v Jihomoravském kraji se oproti jaru snížila cena za metr čtvereční o celých 17 % na 41,4 tisíce korun. V Moravskoslezském kraji byl propad cen nabízených objektů ještě výraznější – o celých 40 % na 34,5 tisíce korun za metr čtvereční. Středočeský kraj pak hlásí 14% propad na 54,6 tisíce korun za metr čtvereční.

Zdroj : EHS

„Jakkoli vypadají propady impozantně, je třeba si uvědomit, že trh stále ještě reaguje na rekordní druhé čtvrtletí tohoto roku. V něm si řada domácností sjednala na poslední chvíli hypoteční úvěry a nakupovala za ceny, které byly prokazatelně nadsazené. Nyní je trh v přesně opačné situaci – úvěry jsou rekordně drahé, zájem o ně se propadá. Stejně tak vzrostly náklady na provoz domu nebo investice do rekonstrukcí,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

^REKLAMA

Podle něj navíc trh zásadně rozdělí realita zimních měsíců. Další radikální snížení cen tak mohou očekávat především majitelé energeticky náročných budov nebo domů před rekonstrukcí – platí to i o řadě objektů z devadesátých let. Naopak vlastníci rekonstruovaných domů s nízkou spotřebou si budou moci mezi zájemci i nadále spíše vybírat.

Na další realitní bubliny upozorňují i některé další významné propady. Například v Královéhradeckém kraji, kde průměrné ceny pravidelně zvedá zájem o druhé domovy a rezidenční nemovitosti využívané následně k rekreaci, se v září snížila průměrná cena oproti jaru skokově – skoro o polovinu. V detailu se však jedná pouze o návrat zhruba o rok zpět před propuknutím investiční „chalupářské“ horečky.

Kdo čeká na obrat, může ještě více prodělat

Co z průměrných cen na první pohled nevyplyne, je vnitřní rozdělení trhu. Data naznačují, že u bytů i domů jsou nabízené nemovitosti rozdělené do dvou nestejně velkých skupin. Po celém Česku se tak utváří dvě cenové hladiny: majitelů, kteří věří, že trh se brzy vrátí k růstu a prodávají za jarní ceny, a těch, kteří chtějí prodat ještě letos a jsou schopni udělat zásadní ústupky, aby se potkali s poptávkou.

První skupina je výrazně větší a až na výjimky v podobě bytů v centrálních městských lokalitách se u ní radikálně prodlužuje doba prodeje. Většina nemovitostí je v nabídce déle než tři a půl měsíce, a přestože u nich došlo již k několikerému zlevnění, stále se nejsou schopny dostat na úroveň, která by přilákala zájemce. Ve většině případů jsou jejich ceny dokonce nadsazené o 15–30 % oproti aktuální situaci na trhu.

„Nastává tak paradoxní situace, kdy takovýto majitel sice nabídne z jeho pohledu výrazně sníženou cenu, ale stejně nemá šanci prodat. Průměrné ceny se totiž do té doby opět propadnou a on je oproti očekávaní zájemců znovu předražený,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Je to bohužel až naivní pocit, že loňská silná poptávka nezmizela a trh se vrátí do starých kolejí. Jenže realita je krutá a my se díváme na vznikající segment takzvaných ‚ležáků‘, pro které bude do budoucna dlouhá doba prodeje výrazným hendikepem.“

^REKLAMA

Hendrik Meyer upozorňuje na to, že v nabídce dnes tyto nemovitosti převažují a jejich vysoká nabídková cena tak může utvrzovat ostatní majitele, že není důvod zlevnit. Vzniká dojem falešné poptávkové hladiny. Oproti tomu majitelé, kteří dokáží snížit své ceny, prodají i dnes poměrně rychle – a jejich inzerce je tak v kontextu ostatních nabídek takřka neviditelná.

„U dobře naceněných nemovitostí se nebavíme o pár týdnech k nalezení zájemce, jako třeba na jaře. Ale rozhodně můžeme potvrdit, že poptávka po nemovitostech není tak slabá, jak by se mohlo zdát. Pro řadu lidí je i dnes atraktivní vzít si při dobré nabídce hypotéku s krátkodobou fixací a vsadit na to, že za pár let se situace uklidní, úrokové sazby klesnou a ceny nemovitostí opět půjdou nahoru,“ vysvětluje Henrik Meyer.

Ceny míří k dalšímu propadu, výjimkou budou i nadále centra velkých měst

Má tedy smysl čekat na další poklesy cen? Zářijový trend to naznačuje jasně – ceny domů i bytů nyní klesají v podstatě s každým měsícem. Téměř všechny regiony tedy v následujícím půlroce zasáhnou zásadnější propady. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.

Zdroj : EHS

Nejvíce zasažené budou chudší kraje – například v Ústeckém kraji je odhadován pád cen v rozmezí 10–30 % podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musí připravit na snížení ceny o 10–25 %. Karlovarský kraj může očekávat pokles o 15–25 %.

Opět však platí, že není možné očekávat poklesy ve všech segmentech. Dokonce i v aktuální době budou některé typy nemovitostí – jako například byty v centrálních částech měst, novostavbách nebo rekonstruovaných domech, které jsou unikátní lokalitou nebo architektonickým pojetím – růst. Více však napoví nástup zimy, geopolitická situace a kondice české ekonomiky.