Musí být smlouva o smlouvě budoucí na převod nemovitosti písemná?

Povinně písemná forma smlouvy o převodu nemovitosti

Nový občanský zákoník, který nabyl účinnosti 1. ledna 2014, s sebou přinesl jako jednu ze základních občanskoprávních zásad bezformálnost právních jednání. Podle ustanovení § 559 občanského zákoníku má každý právo vybrat si pro konkrétní smlouvu libovolnou formu, pokud dohoda s protistranou nebo zákon nestanoví jinak.

„Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší,“ stojí v občanském zákoníku.

Pokud smluvní strany uzavřou smlouvu o převodu nemovitosti (kupní, darovací či jinou) v jiné než písemné formě, je tento nedostatek sankcionován absolutní neplatností.

Zákon výslovně stanoví povinnou písemnou formu jako výjimku z obecné zásady neformálnosti. Tato výjimka musí být odůvodněna povahou a významem konkrétní smlouvy (právního jednání).

Smlouva o smlouvě budoucí na převod nemovitosti

Jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 72/2021-123 ze dne 27. května 2022, povinně písemná forma se však netýká smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Důvodem je to, že smlouva o smlouvě budoucí nezavazuje k převodu nemovitosti, ale právě k uzavření následné převodní smlouvy.

^REKLAMA

V uvedené kauze dospěl soud prvního stupně i odvolací soud ke stejnému závěru. Smlouva o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovitosti má být v písemné formě. Jelikož smluvní strany písemnou formu nedodržely,  je smlouva podle soudu prvního stupně a odvolacího soudu neplatná.

Okresní soud tak zamítl žalobu na určení obsahu kupní smlouvy. „Podle jeho přesvědčení povinná písemná forma kupní smlouvy, jejímž předmětem jsou nemovité věci, zakotvená v § 560 občanského zákoníku nesleduje pouze pořádkový charakter, ale slouží i k ochraně účastníků před ukvapeností, a v takovém případě by takovou formu měla mít i smlouva o smlouvě budoucí kupní,“ shrnuje závěry prvostupňového soudu Nejvyšší soud.

Smlouva o smlouvě budoucí nezakládá závazek k převodu nemovitosti

Dovolatel v citované kauze poukázal na neformálnost právního jednání. Upozornil, že zákonný požadavek písemné formy se týká pouze smluv, jimiž se zřizuje, převádí, mění nebo ruší věcné právo k nemovité věci. „Výčet právních jednání, u nichž je povinná písemná forma je podle přesvědčení dovolatele zjevně uzavřený (taxativní), a to z toho důvodu, že jde o výjimku z obecného pravidla neformálnosti právních jednání,“ cituje Nejvyšší soud dovolatele.

Ačkoliv by bylo vhodné, aby byla smlouva o smlouvě budoucí právě v písemné formě, podle Nejvyššího soudu „předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení), nýbrž jejím obsahem (sjednanými právy a povinnostmi) je ‚pouze‘ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní (realizační smlouvou), která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde“.

Na základě smlouvy o smlouvě budoucí tedy ještě nedochází k převodu právu, není vkladovou listinou. Jak uvádí Nejvyšší soud ČR, je třeba mít na mysli i ústavní souvislosti požadavku na povinně písemnou formu smlouvy tam, kde to zákon výslovně nepožaduje. Pro smlouvu o smlouvě budoucí zákon povinně písemnou formu nevyžaduje.

„Z toho lze dovodit že v občanskoprávních poměrech nemůžou být účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá,“ uzavírá Nejvyšší soud.