Ivan Bartoš během kampaně PirSTANu. Foto Petr Zewlakk Vrabec, Alarm
„Je potřeba nastartovat nový systém podpory dostupného nájemního bydlení,“ říká ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš. Do konce volebního období se jeho týmu expertů systém prý vybudovat nepodaří, chtějí pro něj ale položit základy. V rozhovoru se dotýká připravovaného zákona o podpoře bydlení i dalších opatření pro zvýšení bytové dostupnosti. Vysvětluje také, proč podle něj nejde jen vyčerpávat fondy a pouhá výstavba bytů nestačí. S vyšším počtem sociálních a dostupných bytů, než je několik tisíc ročně, se však podle něj zatím počítat nedá.
Nedávno jste v médiích představil nový program na podporu bydlení, který byl spuštěn pod Státním fondem podpory investic. Na dotacích a úvěrech bude rozděleno 800 milionů korun a vzniknout má kolem 300 nájemních bytů a to hlavně obecních. To není velké číslo, jde o součást většího balíčku opatření?
Ano, ten program je jen jedním střípkem z druhého pilíře reformy Bydlení pro život. Skládá se z části legislativní, jde tedy o stavební zákon, zákon o podpoře v bydlení a v budoucnu i o úpravy družstevního bydlení a narovnání nájemních vztahů. Další část je investiční. Různými nástroji, třeba právě prostřednictvím programů Státního fondu podpory investic (SFPI), chceme získat finance zejména na výstavbu nájemního bydlení a podporu obecního bydlení.
Co dalšího by mělo být do konce roku spuštěno?
Stavební zákon, který částečně řeší problémy plánovacích smluv a developerských kontribucí pro obce, už schválil Senát a na konci května podepsal prezident. Zákon o podpoře v bydlení budeme teď předkládat do meziresortního řízení. Představení a projednání na vládě je taky naplánováno do konce roku. Investice máme v plánu i v rámci národního rozpočtu, kde máme připravené zhruba tři miliardy. S Evropskou komisí komunikujeme o podkladech pro program dostupného nájemního bydlení pro obce. Do konce roku by se mělo rozhodnout o části Národního plánu obnovy, která je investiční.
Také se zapomíná na jednu věc, která s tím částečně souvisí, a to je otázka podmnožiny sociálního bydlení. Od srpna běží poměrně masivní program z evropských dotací na výstavbu sociálního bydlení, kde je dvě a půl miliardy, takže některé věci jsou už nastartovány. V momentě, kdy bude schválen Národní plán obnovy, může začít další část reformy. Jakmile bude schválen zákon o podpoře v bydlení, mohou být zřizována kontaktní centra.
Třetím pilířem je investiční know-how v oblasti dostupného bydlení pro obce. Chceme, aby v regionech působila investiční centra, protože tam znalosti chybí, malé obce nedokážou zvládnout projekty výstavby bydlení samy. Na přelomu tohoto a dalšího roku by už měly některé tyto poradní týmy začít fungovat. První bude v Olomouci, kde je už dnes pobočka SFPI, s nímž jako s významným nositelem politiky bydlení počítáme do budoucna.
Kdo všechno tedy bude mít nárok na dostupné byty?
Celý koncept dostupného bydlení znamená vydefinování skupin, pro které se bude používat, budou to například lidé do 35 let, ale i pro obce důležitá povolání. Doktoři, učitelé, pediatři, ale nejen ti. I u sociálních pracovníků nebo lidí pracujících v kultuře nám některé obce hlásí potřebu je podpořit, aby o ně nepřicházely. Taky budeme hlídat podíl různých skupin v rámci budov, abychom nepostavili dům jen pro doktory nebo učitele, v rámci jednoho projektu to musí být nastaveno pestře. Zatím na tom pracujeme.
Teď jsem byl v Ústí nad Labem, kde velmi dobře zrenovovali problematickou ubytovnu v panelovém domě, která dříve patřila společnosti CPI. Vzniklo za 32 milionů 33 bytů, 16 sociálních a 17 dostupných za relativně nízkou investici, to je koncept, se kterým chceme pracovat. Evidentně to tedy jde. Jsme připraveni použít i tento koncept a nechat si ho schválit Unií, abychom na další podobné projekty mohli používat evropské peníze.
Momentálně počítáte se zhruba 20 miliardami. Můžete přiblížit i to, kolik se toho bude investovat v dalších letech pravidelně a kolik se může ročně stavět bytů?
Když se v následujících letech opřeme o Národní plán obnovy, tak vznikne asi dva a půl tisíce bytů, ale chceme zapojit soukromý kapitál a díky němu by se dalo investovat ročně dalších čtyři až pět miliard. Máme před sebou dost práce na tom vůbec vybudovat pro toto infrastrukturu. V Česku nemáme zatím know-how na dostupné bydlení, ani na ministerstvu nebyl pro tuto oblast žádný tým expertů, stavěl jsem ho nově. Teď už je tu skupina kompetentních lidí. Jde spíš o to učit rybařit než jen rozdat ryby. Tedy zajistit, aby si uměly poradit obce, aby věděly, jak si určit to, co nemají, a pak to načerpat. Je potřeba zvrátit špatný trend, který tu zatím máme i kvůli neexistenci zákona o sociálním bydlení, jsme v situaci, kdy musíme rovnou dělat širší legislativu. Zákon se samozřejmě týká i těch 150 000 lidí v bytové nouzi, ale legislativa míří celkově na 1,4 milionů lidí – ti všichni jsou krizí bydlení ohroženi. Velké procento jsou rodiny s dětmi v nájmech a zvětšuje se podíl těch, kteří trpí nadměrnými náklady na bydlení, takže to sahá až ke dvěma milionům. To je pětina lidí. Dost tím zahýbalo zvýšení cen energií a jejich podíl na nákladech za bydlení.
V médiích jste mluvil o tom, že dostupné byty, které v obcích mají vzniknout, budou mít tento status po dobu dvaceti let. Například v Berlíně působí mimo jiné problémy právě to, že byty po určité době ztrácejí status sociálního bydlení a dostávají se na trh.
Myslím si, že je na vůli obce, jak s těmi byty potom naloží. Místní odpovědnost by se neměla přenášet na tu centrální. Nicméně obce budou mít stále svobodu s nimi nakládat, ty byty zůstanou součástí obecních fondů. Taky si myslím, že v Německu mají jinou situaci.
V lecčems ano, ale důležité je to, že v Česku budeme bytovou krizi nejspíš pociťovat i za dvacet let.
Já teď cestuji po českých obcích a na mnoha z nich privatizační procesy už zastavují a řeší, jak se zbylými byty nakládat.
Moc už jich ale nemají.
Nemají, je taky ale potřeba říct, že mnohde prostě neměli na správu prostředky, a proto privatizovali. Na jejich podporu teď přinášíme spektrum nástrojů včetně například financování rekonstrukce obecního bytového fondu. My nechceme, aby ten systém byl čistě dotační, chceme, aby měl návratnost a v Evropské unii je to trendem. Je třeba nastavit to tak, aby se peníze do systému vracely.
Nedávno jsme tu měli rakouskou velvyslankyni. Často se jako případ zvládnuté bytové politiky zmiňuje Vídeň, ale s tou nemá cenu se srovnávat, tam mají 100 let historie práce s tímhle tématem. Inspirativní může být Dánsko, kde ale mají 150 obcí a ne 6 a půl tisíce obcí jako my. Tam funguje fond na výstavbu nájemního bydlení skrze bytová družstva a neziskové bytové asociace a je mohutný, je v něm x miliard, dokáže financovat libovolnou výstavbu v této zemi. Je to tím, že 80 let se do něj peníze z pronajímání sociálních bytů vrací a fond tak dokonce i roste.
Měl jsem možnost zúčastnit se několika místních konferencí, kam přišli majitelé třeba šesti bytů, kteří od mládí investovali. Z jejich pohledu je pronajímat pracné, mnohdy vám to nevydělá tolik, aby se vám to vyplatilo.
Tohle je potřeba se naučit – jak peníze v systému dotovaného bydlení vracet zpátky a používat je na jeho výstavbu. Nejde jen vyčerpávat fondy. My tohle za tři roky nevybudujeme, ale chceme tenhle trend začít. Stavět byty totiž nestačí, i když to tak často zjednodušuje třeba bývalá ministryně Klára Dostálová. Víme už i to, že kombinace tržního bydlení a státní podpory hypoték tu situaci taky neřeší. Za stávající situace obce nemají moc šanci svou bytovou situaci výrazně ovlivnit, potřebujeme, aby se víc zapojovaly.
Zní to jako slibný začátek, ale zároveň ten start není úplně ostrý. Proč nemůže být reforma bydlení robustnější?
Spousta lidí má představu, že je možné se jen tak vrátit k jakémusi centrálně plánovanému hospodářství, kdy stát seká jedno sídliště typu Prosek za druhým, ale jsme v době, kdy stát prostě nemá být stavitel. Stát má umět vytvořit podmínky, aby mohly na potřeby daných míst reagovat obce. Že je bydlení nedostatek by tedy měla být námitka směřovaná na vedení měst. Ta pak mohou označit objektivní důvody, proč se jim něco nedaří, může to být například finanční situace. Řeknu vám ale také, proč shořely předchozí zákony o sociálním bydlení – protože v nich byla zakotvena mandatorní povinnost poskytovat sociální byty. Já jsem přítel subsidiárního řešení – problémy se mají řešit v místě, kde se vyskytují. Centrální vláda má místním samosprávám naslouchat a vytvářet podmínky pro zdravou podporu.
Každá obec má jiné problémy a potřeby. Víme, že když někam pošleme 50 miliard a budeme čekat, že jsme tím problém vyřešili, tak se to nestane. Teď se navíc špatně staví i developerům. Už to není tak, že rychle otočíte prachy ve výstavbě, protože lidi si od vás díky dostupným hypotékám koupí byty. Teď opravdu došlo ke zamrazení trhu a jsme v situaci, kdy průměrná cena hypotéky je 23 tisíc korun měsíčně. To je vysoký náklad, i když máte dva členy domácnosti, kteří si slušně vydělávají.
Zákon o podpoře v bydlení počítá do velké míry s tím, že budou majitelé dnes prázdných bytů ochotní je pronajímat, pokud od státu dostanou určité garance.
Půjdou do toho ale?
Nechali jsme si udělat šetření, za jakých podmínek by do toho šli, velká část řekla, že důležité by pro ně byly garance státu nebo obcí, například to, že jim bude chodit pravidelně nájem. Že bude uhrazen garantem, i když ho nájemník nezaplatí. Jsem si vědom toho, že získávat byty tímto způsobem může být vnímáno jako problematické. Stavět a prodávat byty je byznys. Měl jsem možnost zúčastnit se několika místních konferencí, kam přišli majitelé třeba šesti bytů, kteří od mládí investovali. Z jejich pohledu je pronajímat pracné, mnohdy vám to nevydělá tolik, aby se vám to vyplatilo. Když si vybírají mezi uchazeči o byty – a teď se rozhodně nebavíme o výběru mezi lidmi různé barvy pleti – tak jdou do největší jistoty, aby omezili podnikatelská rizika. Pokud by ale měli garance od nás, tak to jejich úvahu může měnit. I v souvislosti s ukrajinskou krizí jsme zjistili, že v tomhle potenciál je, i když je jasné, že tady hrála roli solidarita Čechů, kteří si třeba do dvougeneračního domku vzali nájemníky z Ukrajiny. Každopádně je to systém, který se osvědčil v Katalánsku, v Británii nebo v Turíně a z ČR máme příklad úspěchu také, je jím pražská Městská nájemní agentura.
(Pokračování rozhovoru kvůli ministrovu časovému omezení vznikalo prostřednictvím e-mailové komunikace.)
Jakou plánujete podporu družstevního a spolkového bydlení?
Bytová družstva u nás mají z minulosti velkou tradici. Jejich současná zákonná úprava, kdy jsou pojímány jako obchodní společnosti, způsobila, že oproti vlastnickému i nájemnímu bydlení mají nerovné podmínky. Například, když si družstvo vezme společný úvěr na novou výstavbu, tak na něj od bank dostane vyšší úrok než jednotlivci u hypoték. Stejně tak nemají členové družstva oproti klasickým kupcům ani možnost si úroky odečíst z daní. Ve výsledku tak družstevníci, kteří splácí společný úvěr skrze anuitní splátky, zaplatí za stejný byt více než kupci s hypotékou. V okolních zemích je to přitom naopak – když mají družstva dobré podmínky, tak mohou významně přispět k dostupnému a stabilnímu bydlení. Proto chceme související legislativu opravit, družstevní výstavbu zjednodušit a zlevnit. Podobně to vnímáme i v případě komunitní a spolkové bytové výstavby, kde se chceme inspirovat německým modelem baugruppe.
Důležité také je, aby mohly družstevní a spolkovou výstavbu snáz podporovat také obce, například skrze stavební pozemky. Město například iniciuje společný družstevní nebo spolkový projekt, vloží do něj pozemky a na oplátku získá část nových bytů do svého fondu dostupných nájemních bytů. Aktuálně rozjíždíme projekt, v jehož rámci by nám měli odborníci z OECD poradit, jak nejlépe a nejefektivněji tyto změny provést. Je ale důležité zmínit, že nás v této věci teprve čekají jednání s klíčovými partnery – dalšími resorty či asociacemi bytových družstev. V úvahu přicházejí řešení, která mohou zahrnovat jak legislativní změny, tak metodickou nebo finanční podporu, na konkrétní odpověď je ale ještě brzy.
Expertní organizace jako Housing Europe, od které si ministerstvo nechalo nedávno vypracovat poradní zprávu, jmenuje mezi důvody bytové krize také financializaci bydlení. Proč na ni ČR nereaguje nástroji, jako je zdanění prázdných bytů? Pomáhat by mohly i kontribuce developerů, ale musely by být dostatečně vysoké. Daň z nemovitosti se sice bude zvyšovat, ale stále bude v mezinárodním srovnání nízká.
Je pravda, že majitel si dnes mnohdy vystačí jen s postupným zhodnocením své nemovitosti na trhu. Jejich reálné ceny vzrostly v ČR mezi roky 2013–2021 o 63 procent. Takových investičních bytů si někteří lidé koupí hned několik jako formu zajištění na stáří. Jejich pronájem mnozí vnímají jako rizikový, protože se obávají rostoucího počtu neplatičů nebo poškození svého majetku, a tak raději nechávají byty prázdné. To přispívá ke zhoršující se krizi bydlení. V zahraničí pro zvýšení dostupnosti bydlení zvolily negativní motivaci některé státy a samosprávy, například Vancouver. Pokud je byt prázdný a vlastník nedoloží, že je tam registrovaný k pobytu, nebo má nájemníka, tak musí platit procento z jeho tržní hodnoty. Dánské úřady zase vyžadují od majitelů celoročně obyvatelných bytů, aby jejich nemovitosti byly s jistými výjimkami obydleny alespoň 180 dní v roce. V Česku zatím chybí detailní data o obsazenosti bytů. MMR proto připravuje rozsáhlejší analýzu, která by to měla částečně napravit, a také přinést příklady dobré praxe, jak tento problém řeší v zahraničí.
Daňové zatížení segmentu nemovitostí je v ČR v porovnání s ostatními zeměmi OECD skutečně velmi nízké. I z toho důvodu vláda v rámci konsolidačního balíčku zavedla u daně z nemovitosti takzvaný státní koeficient ve výši 1. V praxi to znamená, že pokud obec uplatňuje pouze základní sazbu, tak zavedením státního koeficientu se daň zvýší dvojnásobně. Původní daň půjde stále obcím jako dosud, dodatečný výnos pak poputuje státu. V příštím roce by to mělo být devět miliard korun. I po tomto zvýšení ale ČR bude mít jeden z nejnižších podílů výnosu běžné daně z nemovitých věcí na HDP v celé Evropské unii. Je třeba zmínit, že obce možnost navýšení daně z nemovitosti mají, ale vesměs ji nevyužívají.
Pojďme ještě k tématu ochrany nájemníků. Zatím jste se vyjadřoval jen k nežádoucímu řetězení krátkodobých smluv. Každé tři roky mohou ale majitelé bytů zvyšovat nájem o 20 procent. Je to podle vás udržitelné v momentě, kdy to neodráží reálný růst mezd?
Vnímáme potřebu lidí žít v nájemním bydlení, které je stabilní a ve kterém nemusí opakovaně uzavírat krátkodobé smlouvy každý rok znovu a znovu. Proto otevíráme diskusi o jejich nežádoucím řetězení. Když zůstaneme v rovině úvah, tak stejně jako v případě zaměstnaneckého poměru by za určitých podmínek mohl po nějaké době vzniknout nárok na nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
Na druhou stranu myslíme i na ochranu poctivých pronajímatelů před nájemci, kteří neplní své povinnosti, například byt poškozují. Společně s ministerstvem spravedlnosti proto hledáme způsob, jak zjednodušit a zrychlit proces vyklizení nemovitostí a zároveň v takových případech zajistit nájemci adekvátní ochranu. V úvahu přichází například zavedení rozkazního řízení pro vyklizení, ale zatím jsou tato jednání na samotném začátku.
Rychle rostoucí nájmy jsou samozřejmě vážný problém. V rámci reformy Bydlení pro život vidíme řešení hlavně v rozšiřování obecních bytových fondů.
Ve chvíli, kdy bude na trhu alternativa ve formě dlouhodobě dostupných nájemních bytů, nebude v soukromém segmentu tolik prostoru pro zdražování. Lidé zkrátka budou mít možnost zvolit si dostupný nájem od obce, které primárně nejde o zisk, ale o to, aby v ní lidé mohli důstojně žít a neodcházeli jinam. V našich budoucích programech podpory dostupného nájemního bydlení, o kterých jednáme s ostatními resorty, počítáme s tím, že růst nájemného v těchto bytech by měl odrážet skutečné náklady, případně reálný růst mezd či jiné faktory, které by ale měly znamenat výrazně větší stabilitu a jistotu přijatelného navyšování nájmů pro obyvatele těchto bytů.
Zmínil jste stavební zákon a reformu územního plánování. Mohla by přinést častější využívání regulačních plánů, díky kterým by se plánovalo do většího detailu? Nebo i praxi inkluzivního zónování kotvícího rovnou v územních plánech podíl dostupných bytů? A počítáte i se zavedením povinných developerských kontribucí?
V novém stavebním zákoně je zakotvený institut plánovacích smluv, což znamená, že obce budou moci uzavírat smlouvy s investory a developery. V těch se mohou zavázat k určitým krokům obce a stejně tak developeři. Může to být například výstavba veřejné infrastruktury nebo jiných staveb, kterou vyžaduje jeho záměr. V případě developerských kontribucí teď obce nemají moc možností, jak je od investora účinně vyžadovat, protože nejsou dotčeným orgánem při povolování výstavby. Obce si je mohou vymoci jen na základě dobré vůle developera, nebo tehdy, když investor potřebuje změnu územního plánu. Tu musí schválit zastupitelstvo. Ve velkých městech ale jsou už dnes plánovací smlouvy i kontribuce poměrně obvyklou praxí. Ta ovšem není jednotná a celý proces je i proto značně netransparentní. Připravujeme proto metodiku, která dá obcím jasné vodítko, jak postupovat a zároveň investorům poskytne určitou předvídatelnost, co se od nich očekává.
Inkluzivní zónování je v zahraničí jedním z nástrojů, jak předcházet vzniku gentrifikovaných lokalit, kde si mohou dovolit bydlet jen domácnosti s vyššími příjmy, a jak zajišťovat vznik sociálně propojených měst bez vyloučených lokalit. V územním plánu nebo v rámci vlastních pozemků si samospráva stanoví, že v té a té oblasti musí být nějaké procento bytů dostupných, a developer se tím musí řídit. Například je nabídne za nižší nájem. Podobný přístup je využívaný ve Spojených státech, Skandinávii nebo v německy mluvících zemích. Jsme ve fázi, kdy analyzujeme data ze zahraničí a zvažujeme různé varianty, jak by se dal tento koncept uplatnit u nás. Je potřeba, aby obce měly dostatek pravomocí a mohly snáze než dnes určovat, jaké stavební projekty se na jejich území budou realizovat. Budeme o tomto jednat například s OECD. Rozhodně je to jedna z věcí, kterým se chceme dál věnovat. Na konci května se k chystané reformě územního plánování na půdě ministerstva pro místní rozvoj sejde pracovní skupina, která se bude zabývat hlavně regulačními plány.
Veřejná debata o bydlení se docela dynamicky proměňuje, z různých stran je znát snaha sejmout stigma z nájemního bydlení. Nestálo by za to ve veřejném prostoru více vysvětlovat například i to, v čem spočívá právo na bydlení? Lidé na tento pojem často reagují podrážděně, nejde ale o to, že by měl každý nárok na byt zdarma.
Znovu jsme u toho, že měnit vše rychle naráz v komplexním systému bydlení, není jednoduché a v některých případech ani možné. K erozi obecních bytových fondů docházelo od devadesátých let, to bohužel nespravíme za jedno volební období. Života v nájmu se skutečně týká hluboce zakořeněné stigma. Náhled lidí na něj se také výrazně nezmění za rok nebo dva, pokud předtím nedojde k narovnání nájemních vztahů. S právem na bydlení je to podle mě ještě složitější, nicméně je důležité to téma ve společnosti otevírat. Musíme se zamýšlet nad tím, jaká má být role státu, samospráv, na co mají lidé v oblasti bydlení nárok. Reforma Bydlení pro život rozhodně není jen o počtech bytů nebo miliardách na výstavbu, je v ní silně přítomná i sociální a řekněme emoční rovina. Ať už jste senior, který sní o domečku se zahrádkou, nebo mladý pár, který uvažuje o dítěti, důstojné bydlení je pro všechny jednou ze základních podmínek spokojeného života. Bez naplnění této potřeby lidé nemohou realizovat mnoho svých práv.
Věřím, že pokud budeme usilovat o to, aby měl každý bezpečné a stabilní bydlení, přinese to výhody nám všem. Odborníci celá desetiletí opakují, že v České republice v nějaké podobě chybí legislativa, která by dala podpoře bydlení pevný právní rámec. Jde o dlouhodobý legislativní dluh vůči občanům i mezinárodním závazkům státu, jak nedávno upozornil i Ústavní soud. Nově vznikající zákon o podpoře v bydlení zakotvuje právo na pomoc, která je nezbytná pro zajištění přiměřeného bydlení. Tato pomoc bude mít různou podobu v závislosti na konkrétních potřebách. Velký důraz klademe na dobrovolnou spolupráci a pozitivní motivaci obcí i soukromých majitelů bytů.
Autorka je redaktorka Alarmu.