Ceny nemovitostí 2024 očima expertů. Čeká nás s nižšími úroky restart realitního trhu?

Hana Kontriš

manažerka oborových služeb Seznam.cz

Souhlasíte s názorem?

-

+6

+

Ve většině krajů nabídkové ceny bytů loni stagnovaly a reálné klesaly. Dnes se pomalu opět dostávají na někdejší vysoké hladiny. V rámci závěru loňského roku jsme proto na většině území České republiky zaznamenali opětovný růst nabídkových cen. Někde jsou ale ceny ještě pod maximy z předloňského roku, na některých místech se k maximům opět blížíme a letošní rok se bude, myslím, nést v tomto duchu, minimálně v oblasti nabídkových cen.

Dá se očekávat, že celá řada potenciálních prodejců v poslední době své nemovitosti raději pronajala, než aby během prodeje tratila na sumě, kterou si za nemovitost představovala získat. A nyní budou pravděpodobně bedlivě sledovat vývoj cen. Vyčkávat budou i na to, až se na trhu objeví větší množství solventních kupců.

Aktuálně úrokové sazby hypoték mírně klesly v návaznosti na snižování základních úrokových sazeb ČNB a celý trh je naplněn optimismem, že se v této souvislosti objeví více kupců hradících část nemovitosti hypotečním úvěrem. To by následně znamenalo výraznější růst cen nemovitostí. Sazby jsou ale stále vysoko a ceny už začaly růst, minimálně ve velkých městech. S vývojem reálných cen by bezpochyby více zahýbal znatelnější pokles sazeb, který by na trh přilákal více zájemců. Uvidíme, co v této oblasti přinese závěr letošního roku, kdy řada potenciálních kupců tuší další snížení úrokových sazeb.

Robert Hanzl

generální ředitel Next Reality

Souhlasíte s názorem?

-

-9

+

Už od září minulého roku sledujeme zásadní oživení trhu. Tento trend potvrzují i první měsíce roku letošního, které jsou z pohledu zájmu o nemovitosti za dlouhou dobu nadprůměrné. I ukazatele našich rezervovaných a realizovaných případů vzrostly meziročně o desítky procent. Investoři a obecně kupující cítí příležitost, která se, díky poklesu cen v průběhu roku 2022 a 2023, naskytla.

Zároveň s příznivými cenami je ještě stále i solidní nabídka nemovitostí na trhu. Tradičně velmi poptávané druhy nemovitostí se opět pomalu stávají nedostupnými. Jedná se zejména o menší takzvaně secondhandové byty o dispozici 2+kk či 2+1, u kterých už zcela prokazatelně ceny opětovně nezanedbatelně rostou. Následovat budou byty větší a byty v nových projektech. Na tuto chvíli čeká většina developerů, kteří se rozhodli na situaci, která tu dosud byla, nereagovat snížením cen, ale vyčkáváním.

Snižující se úrokové sazby, byť zatím nijak zásadně, jen podpoří poptávku a následně růst cen. Nejlepší doba pro nákup nemovitosti je bezpochyby nyní, ceny dolů už nepůjdou. V příštích letech očekáváme meziroční nárůst cen bytů o pět až deset procent.

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, ředitelka Knight Frank

Souhlasíte s názorem?

-

-3

+

Poslední rok a půl bylo financování nákupu nemovitosti prostřednictvím úvěru drahou záležitostí. Navíc výnosy z nemovitostí mnohdy nebyly srovnatelné s výnosy, které investorům přinášely bezrizikové úložky na spořicích účtech. Nemovitosti nebyly pro investory preferovanou volbou jako v předchozích letech. To se však už v reakci na pokles základních úrokových sazeb začalo měnit. Banky snižují úroky na spořicích účtech a nemovitosti tak budou brzy opět moci nabídnout vyšší zhodnocení. Investoři analyzují situaci a čekají na výhodné příležitosti.

Očekávané snižování základních úrokových sazeb se do cen nemovitostí rozhodně promítne. Pokles úrokových sazeb znamená nižší náklady na financování nemovitostí pomocí hypoték a úvěrů. To povede k tomu, že si koupi nemovitosti nebo investici do nemovitosti bude moci dovolit více lidí. Zvýšená poptávka pak způsobí postupný nárůst cen, který se projeví až v delším časovém horizontu. Do ceny nemovitostí se promítne také omezená výstavba. Část nové výstavby se navíc přesouvá do institucionálního nájemního bydlení. Na českém trhu dlouhodobě chybí kvůli neúměrně dlouhému stavebnímu řízení desetitisíce nových bytů.

Domnívám se, že letos budou zájemci o rezidenční nemovitosti ve výhodě. Ceny budou relativně stabilní a prodávající flexibilní. Pokud někdo zvažuje investici do vlastního bydlení, je podle mě dobrý čas začít hledat vhodnou nemovitost. Situaci považuji za příznivou nejen v Praze, ale i v regionech a oblíbených destinacích pro druhé (rekreační) bydlení. Možností, jak dobře investovat, bude více.

Tomáš Rusňák

hypoteční specialista, autor vzdělávacího podcastu Hypotécast

Souhlasíte s názorem?

-

+7

+

Odpovědět na tuto otázku komplexně je velmi ošemetné. Jinak se budou chovat nemovitosti ve velkých krajských městech, jinak nemovitosti v okresních městech a jinak nemovitosti v malých obcích. Praha a Brno jsou samostatnou kategorií. Ale i v rámci specifikace jednotlivých typů nemovitostí budou v jednotlivých oblastech rozdíly. Jinak se budou chovat novostavby, jinak starší panelákové či cihlové byty, jinak rodinné domy a jinak pozemky. Obecně tedy říct, že trh půjde nějakým směrem, je nejen zavádějící, ale za mě i chybné.

Vzhledem k nižší inflaci, snižující se základní úrokové sazbě, nižším sazbám u hypoték a snižujícím se sazbám u spořicích produktů se dá očekávat, že se na nemovitostní trh budou vracet realitní investoři i lidé kupující vlastní bydlení. A to by logicky vedlo k postupnému zvýšení cen nemovitostí. Osobně očekávám meziroční růst v průměru kolem pěti procent, ale v jednotlivých segmentech a lokalitách se to bude lišit.

ČNB je dobře čitelná a dá se očekávat pozvolné snižování základních úrokových sazeb. To s sebou přinese velmi pozvolné snižování sazeb u hypoték. Banky nebudou snižovat sazby skokově, protože se bojí „roztočit“ spirálu refinancování. Zatím platí starý zákon, a tak je možné hypotéku refinancovat téměř bez jakýchkoliv nákladů, což je pro celý trh špatně. Zatím jsme u hypoték neprolomili magickou hranici pěti procent, ale v momentě, kdy se průměrně dostaneme pod tuto úroveň, očekávám mnohem větší mediální masáž a tím pádem další tlak na realitní trh.

Od prosince minulého roku u nás ve firmě pociťujeme zvýšený zájem o naše služby. Od ledna letošního roku je zájem více než dvojnásobný, a to nám ukazuje, že první vlna zvýšené poptávky už tady je. Chování prodávajících se také mění a postupně se začíná situace na trhu vyvažovat. Doteď měli poslední dva roky výhodu spíše kupující.

A jestli se teď vyplatí kupovat, nebo počkat? Pokud máte dostačující příjmy, vlastní zdroje a chcete řešit tuto potřebu, tak bych vůbec na nic nečekal. Pokles sazeb určitě nemůže vykompenzovat potenciální nárůst ceny nemovitosti. V každém případě je lepší koupit levnější nemovitost s dražšími úrokovými sazbami u hypotéky než naopak. Hypotéku za čas zlevníte, kupní cena vám ale zůstane navždy. Pro investory je to jiné. V jakékoliv době dokážete najít zajímavou nemovitost, ale je potřeba nekoukat pouze na realitní servery.

Jan Brejl

obchodní ředitel Partners

Souhlasíte s názorem?

-

-9

+

Cenu nemovitostí ovlivňuje poptávka po vlastním či investičním bydlení. Z minulých let je zřejmé, že v případě investičních nemovitostí byla poptávka stabilní. Z trhu zmizeli drobní investoři, kteří si pořídili další nemovitost díky dostupným úvěrům. Zvýšení úrokových sazeb dopadlo na poptávku a tím pádem přestal být tlak na růst cen rezidenčního bydlení. To se promítlo i do odložení plánů některých developerů se startem připravovaných projektů.

Snižování úrokových sazeb ze strany ČNB se do sazeb úvěrů, na rozdíl od depozitních, promítá velmi pozvolna. Je nepochybné, že zájem o hypoteční úvěry poroste a tím bude stimulována poptávka po nemovitostech. Nedá se však očekávat, že by došlo k dramatickému nárůstu cen. Růst bude v nižších jednotkách procent. Přispěla k tomu i změna DPH, která zlevnila nové bydlení.

Lukáš Blažek

obchodní ředitel Ronda Invest

Souhlasíte s názorem?

-

-13

+

Rok 2023 byl z pohledu nemovitostního trhu spíše hracím polem drobnějších investorů. Omezená nabídka po nemovitostech zapříčinila i snížení poptávky. Developeři a větší investoři tedy vyčkávali a spekulovali nad změnou úrokových sazeb a cen nemovitostí. I přes stagnující trh však ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách dále rostly. Růst cen se nezměnil ani přes aktuální snižování úrokových sazeb, a proto pro rok 2024 očekáváme zvýšenou poptávku ze strany domácností i firem.

Společně s preferencí ČNB snižovat úrokové sazby a tím uvolňovat do oběhu větší množství peněz očekáváme zvýšení kupní síly domácností i firem, vzhledem k reálnému dopadu na jejich důchody. V nadcházejícím období budou nemovitostním trhem hýbat hlavně úrokové sazby, ceny materiálu a cena za poskytnutou lidskou práci.

Lidé v ČR jsou obecně charakterističtí vyšší averzí k riziku a v rámci investičních produktů proto hledí na kvalitu zajištění. Akceptovanou míru rizika tak v rámci investování do nemovitostí nabízí právě investování do úvěrů zajištěných nemovitostmi. Ty zajistí akceptovanou míru rizika společně s vyšší mírou zhodnocení (zatím nereflektují klesající základní sazbu ČNB), než standardně vídáme u konzervativnějšího typu investic.

Kvalitní prověření jednotlivých úvěrů a jejich zajištění patří mezi základní kameny našeho oddělení úvěrů a řízení rizik. Investor může investovat jak jednorázově, tak pravidelně, navíc už od nízkých částek a zcela bez poplatků. Možnost participovat na různých developerských projektech navíc dává investorovi prostor diverzifikovat své portfolio.

Vít Hradil

hlavní ekonom Cyrrus

Souhlasíte s názorem?

-

+9

+

Budu velmi rád, když se nakonec zmýlím, ale osobně čekám na trhu s nemovitostmi cenovou explozi. Ceny bytů dosáhly svého vrcholu v závěru roku 2022 a od té doby klesly o zhruba čtyři procenta. To nezní jako velký propad, ovšem jelikož spotřebitelská inflace ve stejném období dosáhla 7,6 procenta, jedná se o reálné zlevnění bytů o téměř 11 procent. Pokud tedy ještě donedávna v Česku zuřila nemovitostní nákupní horečka, pak po takto výrazném reálném zlevnění by měla ještě zesílit. Tedy za předpokladu, že se trh jinak nezměnil. Jenže on se změnil. K horšímu. 

Na straně poptávky se po dvou letech vyšších úrokových sazeb nahromadily dva ročníky lidí, kteří věkově či kariérně dosáhli bodu, kdy by za normálních okolností koupili nemovitost. Právě vysoké sazby je přinutili toto rozhodnutí odložit, ovšem oni ani jejich peníze nikam nezmizeli, pouze vyčkávají. Jakmile nabízené sazby poklesnou na přijatelnou úroveň, na trh se vrhnou desítky miliard koupěchtivých korun. 

Ještě děsivější pohled pak nabízí strana nabídky. V roce 2022 meziročně kleslo množství stavebně zahájených bytů o tři procenta, což byl ovšem pouze slabý odvar. V roce 2023 výstavba propadla o těžko uvěřitelných 15 procent, v rodinných domech pak dokonce o 27 procent. Tyto nemovitosti tedy v nadcházejícím období budou na trhu chybět. Cena jejich výstavby přitom za poslední dva roky vzrostla o 16 procent.

Obávám se tedy, že se na sebe řítí nabuzená poptávka a přiškrcená nabídka, což může těžko dopadnout jinak než cenovou havárií.

Petr Šedivý

investor, předseda výboru Venture Club a jednatel Venture Club Invest

Souhlasíte s názorem?

-

0

+

Nemovitostním investicím se stále vyplatí říkat ano. Aktuálně ČNB snížila základní úrokovou sazbu a úvěry tak zlevňují. Snižuje se také míra inflace – loni činila už jen 10,7 %, čímž proti roku 2022 klesla a nadále klesá. Pořídit si hypotéku, ručit ji nemovitostí a nechat splácet nájemníka je oblíbený model. Stejně jako jiné investice má ale své vlastní limity. Zpravidla musíte najít levnější nemovitost, obvykle mimo velké aglomerace. V Praze a v Brně se v posledních letech už byty určené k pronájmu nevyplatí pořizovat kvůli vysokým cenám a zmiňovaným úrokovým sazbám, což platí pro byty k prodeji od drobných investorů i pro byty od miliardářů, kteří tyto nemovitosti určené k pronájmu staví.

Za posledních pět až sedm let stouply ceny dvakrát a stejně tak sazby, přičemž je nájemné jen pomalu kopíruje. Rizikem je rovněž získání solidního solventního nájemníka. Musíte hlídat legislativu i danění. A přestože to vše uděláte, může nájemník zmizet bez zaplacení, nebo naopak zůstat a neplatit. Pokud se něco v bytě pokazí, měli byste zařídit opravu. Mnoho majitelů bytů se také po čase nemovitosti pořízené k pronájmu stejně rozhodnou prodat, jelikož náklady přesahují příjem z nájmu a obsazení bytu trvá delší dobu.

Velkou výhodou je, že na to dostanete cizí peníze – pokud ovšem můžete doložit bonitu. Nevýhodou zůstává finančně náročné starání se o byt a nutnost neustálého sledování změn v právním prostředí. Minimalizovat pracnost můžete dohodou s agenturou, ale i ta to dělá pro zisk a sníží váš výnos.

Navzdory všemu se ale stále vyplatí říkat investičním nemovitostem ano. Je vhodná doba, hodí se na uložení peněz i pro získání bydlení pro sebe či své potomky, nicméně je třeba počítat s vydanou energií a malým výnosem. K větší ziskovosti u investic může pomoci propojení více projektů. Jediná ochrana investora je totiž diverzifikace, a to tedy mít v portfoliu investice s různou mírou rizika i výnosnosti, likvidity a časovým horizontem. Nemovitosti jsou pak vhodným doplňkem.