Bydlení v družstvu v mnoha lidech dodnes evokuje doby minulé. Doby, kdy družstevníci sami přiložili ruku k dílu a po práci jezdili na stavbu svého budoucího bytového domu. Po revoluci s rozvojem vlastnického bydlení je ale v mnoha domech nahradila společenství vlastníků jednotek. Dnes je v České republice kolem deseti tisíc bytových družstev – oproti asi 75 tisícům společenství vlastníků – a nová nevznikají. Zákonná pravidla jsou totiž pro členy družstev tak nevýhodná, že se jim to nevyplatí. To chtějí někteří poslanci změnit.
Bytová družstva fungují na pomezí nájemního a vlastnického bydlení. Na družstevní podíl dosáhnou totiž mnozí, jimž by banka hypotéku nedala vůbec nebo jen za nevýhodných podmínek. Zároveň nájemné je pouze nákladové a mnohem nižší než tržní. Po splacení úvěru je zde většinou možnost převodu bytu do osobního vlastnictví. Zkrátka prověřený model dostupného bydlení.
Tak proč přestala nová družstva vznikat? Byť někteří developeři mluví o výstavbě družstevního bydlení, ve skutečnosti jde většinou jen o jiný způsob financování stavby. Praha a některá další města také zkoumají možnosti moderní družstevní výstavby, pozemky by na to i měly, ale nejčastěji narážejí na nastavení udržitelného modelu vztahu mezi družstevníky.
Družstva jsou na rozdíl od společenství vlastníků, která jsou řešena jiným zákonem, považována za podnikatelský subjekt. „Družstva však nejsou zakládána za účelem generování zisku, ale uspokojování bytových potřeb členů,“ říká šéf Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) Jan Vysloužil. Zákon o obchodních korporacích podle něj zkrátka neodpovídá principům družstva.
Jedny z hlavních problémů, jak vyplynulo z čerstvé studie Centra ekonomických a tržních analýz (CETA), jsou problematika vymáhání pohledávek a stanovení vypořádacího podílu. Když přestane jeden z družstevníků platit zálohy, nesou jeho dluh najednou všichni ostatní platící členové družstva. A to včetně seniorů, kteří tvoří velkou část dnešních družstevníků. Členové se mohou rozhodnout, že dotyčného vyloučí – jenže pak ho musí vyplatit. A nestačí mu přitom vyplatit přesně tolik, kolik původně vložil, ale družstvo musí tuto částku přepočítat do současných cen. „Místo 300 tisíc korun to je najednou milion a půl a z družstva je místo věřitele najednou dlužník,“ popisuje analytik CETA Michael Fanta. „Bytové družstvo musí vyplatit velkou částku, na kterou není připraveno a na kterou si musí dokonce třeba i půjčit. Ten dluh pak zase dopadá na všechny ostatní členy.“
Družstvo nezachrání ani to, pokud se neplatič dostane do exekuce nebo insolvence. Exekutor jde většinou cestou nejmenšího odporu, a když se rozhodne zpeněžit dlužníkův družstevní podíl, požádá o vyplacení právě družstvo. Místo toho, aby se družstvo dočkalo zaplacení své pohledávky, tak musí sehnat peníze, aby exekutor mohl vyplatit ostatní. Bytové družstvo totiž nemá v pořadí věřitelů přednostní postavení. „Není možné, abychom zvýhodňovali jednotlivce na úkor všech řádně platících členů v celém domě,“ podotýká Kateřina Horáková ze SČMBD. Družstva by podle ní měla získat při insolvencích stejná práva, jako mají společenství vlastníků jednotek.
Toho chce ještě před koncem volebního období dosáhnout poslanec Jiří Havránek z ODS, který předsedá sněmovnímu podvýboru pro bytovou politiku a výstavbu. „Bude zde ještě několik možností, kdy bude na půdě sněmovny otevřená bytová politika, například při projednávání zákona o podpoře v bydlení, kdy bude možné poslaneckým návrhem udělat nějaké dílčí úpravy,“ říká Havránek, podle kterého by šlo o jednoduchou úpravu zákona o obchodních korporacích. „Když se v exekučním řízení draží majetek dlužníka, deset procent toho výtěžku jde přednostně do společenství vlastníků jednotek. Totéž chceme pro družstva,“ vysvětluje Horáková, podle níž by bylo v případě družstev férovější hovořit o podílu až 25 procent.
Ministerstvo pro místní rozvoj situaci sleduje. „Problematiku vypořádání podílu vnímáme jako bariéru, proč nyní nevzniká družstevní bydlení,“ souhlasí ředitel odboru strategií a analýz bytové politiky Jan Schneider, podle kterého je potřeba přijít s komplexní úpravou družstevního bydlení, ideálně formou samostatného zákona. To se ale do voleb podle něj jistě nestihne. „Už nyní ale musíme pracovat na komplexní úpravě. Ať bude vláda po příštích volbách jakákoli, bude muset tuto problematiku řešit,“ upozornil Havránek. Kromě legislativních změn bude podle odborníků také potřeba více zapojit města a obce, aby dotačními nebo úvěrovými nástroji, případně poskytováním pozemků podporovaly vznik nových družstevních bytů.
