Družstevní bydlení bylo v posledních dekádách jednoznačně méně oblíbenou variantou než osobní vlastnictví. Zhoršení dostupnosti hypotečních úvěrů způsobené mimo jiné doporučeními České národní banky ale způsobují, že se družstevní bydlení opět hlásí o slovo. Na co si dát pozor, pokud chcete pořizovat družstevní byt a jak jej vlastně zaplatit?
Družstevní byt není ve vašem osobním vlastnictví, i když budete členem družstva, budete vlastně v nájmu. Ten vzniká na základě vlastnictví členského podílu v družstvu. Abyste se stali členem družstva a vznikl vám nájem, musíte složit členský vklad buď vy, nebo váš předchůdce. Za převod členského podílu na nového člena však může družstvo požadovat administrativní poplatek.
Nesplacená anuita
Pokud máte v hledáčku družstevní byt, v inzerátu může být uvedeno, že s bytem je spojena nesplacená anuita. Tedy splátka dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu. Budete tedy muset splácet i vy. „Výši anuity připočítejte k pořizovací ceně. Navíc je třeba pamatovat na to, že při převodu družstevního podílu přecházejí na nového člena družstva spolu s členským podílem i dluhy. Před pořízením družstevního bytu si tak vyžádejte od družstva potvrzení o výši závazků, které se k bytu vážou,“ radí Lukáš Zelený.
Jako členové družstva budete platit v nájemném účelně vynaložené náklady družstva (opravy, modernizace, rekonstrukce,…). Do nájemného ale může být zahrnuta i anuita. Družstvo také musí odsouhlasit to, že byt bude dán do nájmu. Podnájem bývá zpoplatněn, často však spíše symbolicky. Pokud se budou měnit jakékoliv stanovy, musí s tím souhlasit všichni členové družstva.
Podle zákona o obchodních korporacích je souhlas všech členů zapotřebí také pro převod vlastnického práva k družstevním bytům, budově nebo pozemkům, na kterých se nachází byty, jiným osobám než členům. To neplatí pro převod bytů do vlastnictví členů bytového družstva. „Družstevní byty jsou obvykle levnější, než byty v osobním vlastnictví. Převod členského podílu nepodléhá souhlasu orgánů družstva,“ potvrzuje advokátka Jana Hajdová.
„Stanovy družstva však mohou určit zvláštní podmínky převodu do osobního vlastnictví. Některá bytová družstva se tak převodům bytů do osobního vlastnictví brání. Při pořizování družstevního bytu tedy nevěřte nepodloženým tvrzením, že byt bude brzy převáděn do osobního vlastnictví,“ varuje Lukáš Zelený. Raději se také seznamte s tím, co obnáší fakt, že byt zůstane ve vlastnictví družstva.
Družstevní byt a dědictví
Družstevní byt přechází „klasicky“ na dědice. V případě, že družstevní byt vlastnili manželé, tedy byl ve společném jmění manželů, po smrti jednoho z nich přechází na druhého. Jestliže je ale jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, jejich společný nájem zaniká, pokud zanikne členství manžela, který je výlučným členem družstva. Ze zákona nejde převod podílu nějak omezit nebo úplně vyloučit, pokud tedy potenciální člen přistoupí na podmínky dané zákonem i stanovami družstva a splní je.
Jak financovat družstevní byt
Financování družstevního bytu se samozřejmě liší oproti tomu, který budete kupovat do osobního vlastnictví. Zde jsou nejčastější způsoby získání družstevního bytu, aniž by zájemci o bydlení měli jinou nemovitost, kterou by mohli dát do zástavy na hypotéku.
Odkup celého družstevního podílu a následné převedení bytu do osobního vlastnictví (nejčastěji do jednoho roku)
Výhodou je zpravidla nižší pořizovací cena bytu. Financování je podle analytika Romana Bečičky řešeno tzv. předhypotečním úvěrem, který se následně změní v hypoteční, a je tedy třeba kontrolovat jak budoucí LTV, tak DTI/DSTI. Navíc se po dobu předhypotečního úvěru splácí jen úroky, takže z pohledu sazeb a zaplacených úroků nejde o úsporu.
Odkup celého družstevního podílu bez následného převodu do osobního vlastnictví
Jako u předchozí varianty je plusem nižší cena nemovitosti. „Výhody oproti předchozí variantě jsou v absenci tlaku na rychlý převod do osobního vlastnictví (některá družstva převod ani neumožní) a absence kontroly LTV, protože tyto družstevní byty (podíly v družstvu) se financují nezajištěnými úvěry. Některé banky (např. Sberbank, Komerční banka a jiné) nebo stavební spořitelny (WSS, SSČS a další) se snaží vyplnit mezeru na trhu v této oblasti a nabízejí nezajištěné úvěry ve výši 1,5 milionu korun, nebo dokonce 2,5 milionu korun. I tato varianta má samozřejmě své mínusy. Je to především maximální výše takovýchto úvěrů, takže se hodí především pro financování levnějších bytů mimo Prahu a velká města. Nevýhodou je také výše úrokových sazeb, která je u nezajištěných úvěrů vyšší než u běžných hypoték,“ uvádí Roman Bečička.
Družstevní bydlení – družstevní financování
„V případě nové družstevní výstavby patří mezi největší výhody to, že zájemce si nevyřizuje individuální hypotéku, stačí mu pouze 25 až 30 procent hodnoty bytu. Zbývající část úhrady za družstevní podíl hradí v měsíčních splátkách družstvu do doby umoření celkové ceny za družstevní podíl,“ říká ředitel společnosti M&M Finance Michal Pitucha.
Úrokové sazby budou přibližně stejné jako u předchozí varianty, ale výše úvěru bude podstatně nižší. Díky tomu zde téměř odpadá problém s DTI/DSTI, samozřejmě ti, kteří již mají jiné úvěry, mohou narazit stále. Také LTV se zde neřeší, protože úvěr nebude zajištěn nemovitostí. Po doplacení si může družstevník byt, pokud to družstvo umožňuje, převést do osobního vlastnictví.
„Družstevní výstavbu začínají podporovat významní developeři a již připravili několik takovýchto projektů, o které byl nečekaný zájem, a tak budou následovat další. Podporovat družstevní bydlení chce i vláda. Pokud to bude možné z hlediska legislativy, tak dotačním programem, pokud ne, tak přípravou zákona. Družstevní bydlení se tak do budoucna může stát zásadním řešením pro obyvatele se středně vysokými příjmy, kterým současná situace na trhu hypoték znemožňuje pořídit si bydlení podle svých představ,“ dodává analytik Roman Bečička.
