Máme omezit hypotéky zákonem? Plány ČNB očima expertů

České národní bance se může splnit přání, aby omezení hypoték nově stanovil přímo zákon. Doteď má jenom formu doporučení ČNB, přestože ho tuzemské banky v zásadě dodržují.

Vláda v tomto týdnu podpořila novelu zákona o České národní bance, kterou navrhly ministerstvo financí a sama centrální banka. Změny teď projednají poslanci. Když je schválí, začnou nová pravidla platit nejdřív na podzim, spíš až od začátku roku 2020.

Aby její plán snadněji prošel, souhlasila ČNB se zmírněním podmínek pro mladé zájemce – tedy pro lidi, kteří k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhli věku 36 let. Když je žadatelů víc, musí věkovou podmínku splnit všichni. Současně musí jít o úvěr na pořízení bydlení, ne třeba na nákup bytu jako investice.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Chci úvěr ze stavebního spoření Chci novou hypotéku Chci refinancovat hypotéku

Chci také ušetřit

Banky podle současných doporučení musí jednak hlídat výši poskytnutého úvěru v poměru k hodnotě zastavené nemovitosti, jednak poměřovat příjmy zájemce o hypotéku s jeho celkovým zadlužením.

Konkrétně to vypadá tak, že banky mají v zásadě poskytovat hlavně hypotéky s LTV do 80 procent. Zkratka LTV neboli loan to value uvádí poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Hypotéky s LTV ve výši 81 až 90 smějí banky poskytnout jen v 15 procentech případů z objemu nových smluv. A hypotéky od 91 procent LTV už nemají poskytovat vůbec.

Celkové dluhy žadatelů o hypotéku nemají být vyšší jak devítinásobek ročních čistých příjmů (ukazatel DTI neboli debt to income) a na jejich měsíční splátku nemají dávat víc jak 45 procent měsíčních čistých příjmů (ukazatel DSTI neboli debt service to income).

Novela počítá s tím, že centrální banka může nastavovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Součástí zákona nebudou přímo konkrétní limity, jejich výši by tedy ČNB mohla měnit i bez souhlasu poslanců.

Pro mladé zájemce má být limit u ukazatele LTV o deset procentních bodů výš než u ostatních lidí, u ukazatele DTI o jednoroční násobek čistých příjmů výš a ukazatele DSTI o pět procentních bodů výš.

Co si o návrhu myslí odborníci? Má ČNB dostat vyšší pravomoci pro regulaci hypotečního trhu? Dává smysl výjimka pro lidi do 36 let? A je nutné hypoteční trh vůbec brzdit? 

Patrik Nacher

poslanec za hnutí ANO

Jste pro, aby ČNB získala pravomoci v oblasti hypoték přímo ze zákona?

Se zpřísněním pravidel poskytování hypoték od počátku nesouhlasím. Bankovní sektor je z hlediska regulace a dohledu kultivované prostředí, kde dosud stačilo i pouhé doporučení ČNB. Proč tedy řešit zákonem něco, co funguje. Zadruhé: Podíl klientů, kteří nesplácejí hypotéky, je u nás jeden z nejnižších v Evropě, a to násobně pod evropským průměrem. A zatřetí:  V kombinaci se zvyšujícími se cenami nemovitostí, úrokovými sazbami, zvýšením hranice akontace (zrušením 100% a omezením 90% hypoték) je to další polínko k nedostupnosti hypoték i pro relativně dobře vydělávající lidi.

Souhlasíte s výjimkou pro mladé lidi, aby měli volnější pravidla zadlužování?

V návaznosti na první otázku nemohu nesouhlasit, protože pro mladé lidi, dokonce vysoce nadprůměrně vydělávající a se zajímavou perspektivou, budou hypotéky nedostatkovou službou. Zároveň ale jde tato výjimka, kterou se snaží ČNB změkčit návrh novely, poněkud proti logice, s níž centrální banka odůvodňuje přísnější pravidla.

Je podle vás momentálně vůbec potřeba, aby ČNB aktivně zasahovala do hypotečního trhu?

Myslím, že nikoliv, současná pravidla jsou dostačující. Může totiž paradoxně nastat pravý opak zamýšleného. Celá řada lidí, kteří by do hypotéky šli později, uspíší svoje rozhodnutí z obavy, že by na ni už v budoucnu – z důvodu změn všech těch podmínek, které jsem vyjmenoval v první otázce – nedosáhli. Tím se do systému mohou opravdu dostat klienti, u nichž může nastat problém se splácením. A pak se může následek zaměňovat za jednu z příčin.

Markéta Fišerová

mluvčí České národní banky

Proč by měla ČNB získat nové pravomoci, s nimiž počítá novela schválená vládou?

Z našeho pohledu je přijetí novely podmínkou pro to, abychom byli i do budoucna schopni zajistit plnění jednoho z našich klíčových zákonných úkolů – udržení finanční stability. Právní závaznost je zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci mezi poskytovateli, pokud by na trh vstoupili nebankovní či zahraniční poskytovatelé. U těch by vynucování pravidel stanovených doporučením nebylo stejně účinné jako u domácích bank. Obdobné právně závazné limity úvěrových ukazatelů již platí v řadě jiných zemí EU, například na Slovensku či v Rakousku, a právě jejich zákonné ukotvení doporučil České republice mimo jiné i Mezinárodní měnový fond.

Proč je potřeba dát výjimku mladým lidem, tedy volnější pravidla?

Tuto úpravu chápeme jako stále ještě přijatelný kompromis v zájmu průchodnosti novely Parlamentem. Mladí žadatelé jsou specifickou skupinou, která je v počáteční fázi ekonomické aktivity, a tudíž má nižší úspory a relativně nižší příjmy. Ty jim však v následujících letech zpravidla rostou rychleji než jiným věkovým skupinám, což se může později pozitivně odrazit v plnění limitů úvěrových ukazatelů. Mírnější limity však nebudou nárokové. I nadále má platit, že u každého žadatele musí banka řádně prověřit jeho úvěruschopnost. Banky tak budou v případě mladých žadatelů postupovat individuálně a posuzovat, jak velký úvěr dokážou splácet z hlediska perspektivy svých příjmů.

Proč je podle vás momentálně potřeba, aby ČNB aktivně zasahovala do hypotečního trhu?

Úvěry domácnostem na bydlení, tedy v rozhodující míře hypoteční úvěry, představují velkou část úvěrového portfolia bank – přes 40 procent. Docela často se stávají zdrojem systémových krizí v bankovních sektorech. V případě poslední globální hospodářské krize tak tomu bylo v řadě zemí – USA, Velké Británii, Irsku, Španělsku, Nizozemsku a koneckonců i v Řecku. Benevolentní poskytování hypotečních úvěrů v dobrých časech totiž podporuje růst cen nemovitostí i jejich nadhodnocování, což roztáčí takzvanou spirálu mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Tu přitom ČNB od roku 2016 považuje za největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V takové situaci musí na trh vstoupit regulátor a stanovit, kde jsou hranice, za které by poskytovatelé úvěrů neměli jít. Sami poskytovatelé si v konkurenčním boji o tržní podíly nemusí být tyto hranice schopni stanovit z vlastní vůle, neboť jsou si vědomi toho, že pokud se jejich konkurence nebude chovat stejně, přijdou o pozici na trhu.

Bez regulace hypoték by se v situaci, kdy ceny bydlení rostou rychleji než příjmy domácností, stávali dlužníci více zranitelnými a rostla by také pravděpodobnost, že o úvěr budou usilovat čím dál rizikovější žadatelé. ČNB je zodpovědná za udržení finanční stability a musí se zajímat o to, jak budou úvěry spláceny, až momentální dobré časy jednou zákonitě skončí. Cílem zásahů je, aby se nemalá část domácností – až v budoucnu vzroste nezaměstnanost, přestanou růst mzdy a/nebo se významněji zvýší úrokové sazby z úvěrů – nedostala do potíží se splácením, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank a pak na fungování celé ekonomiky.

Lucie Drásalová

analytička Partners

V zásadě si nemyslím, že jsou nutná další opatření ze strany ČNB. Za poslední dva až tři roky, řekněme od platnosti zákona o spotřebitelském úvěru, proběhlo na hypotečním trhu poměrně hodně změn. Díky nim a díky růstu úrokových sazeb se trh pomalu vrátil do „zdravých čísel“. Daná opatření pomohla k tomu, že se trh nezačal extrémně přehřívat – což by, společně s pomalu se přehřívajícím realitním trhem, mohlo mít negativní dopad. Naši riskaři patří k těm přísnějším v rámci Evropy a odvádí skvělou práci, takže se nás v zásadě nikdy nedotkla hypoteční krize jako v jiných státech.

Co se týká parametrů pro mladé, tak změny jsou vítané. Nicméně vždy bude ve finále záležet na schvalovatelích dané banky, jestli na mladé klienty uplatní mírnější kritéria, nebo u nich budou posuzovat ukazatele LTV, DTI a DSTI stejně jako u ostatních klientů.

Vladimír Staňura

hlavní poradce České bankovní asociace

Už od listopadu 2018 platí doporučení ČNB, která výrazně ovlivnila trh hypotečních úvěrů. Zákon v tomto smyslu mnoho nového nepřinese. Zákon ovšem umožní aplikovat omezení pro poskytování hypotečních úvěrů na všechny subjekty trhu a vytvoří tak stejné podmínky pro všechny. Novela zákona je další regulace a tím mi radost nedělá. Ale přináší i pozitiva.

Mladí žadatelé budou mít lepší přístup k hypotékám. Jde o lidi, kteří hledají svoje první bydlení (nikoliv tedy nemovitost pro investici). U těchto žadatelů je silný předpoklad, že časem budou mít větší příjmy. Jsou to tedy z hlediska bank žádaní klienti. Změkčení pro tuto skupinu žadatelů vítám. I kvůli sociálnímu aspektu celé věci.

Na zasahování do hypotečního trhu má ČNB svaté právo. Myslím si, že trh hypotečních úvěrů výrazně "ochladila". Určitá regulace trhu být musí, ale nesmí se přehánět. Největší "ranou" pro přístup k hypotékám je LTV. S ostatními limity mohla ČNB počkat, co vlastně LTV s trhem dělá a udělá.

Mladí žadatelé budou mít lepší přístup k hypotékám. Jde o lidi, kteří hledají svoje první bydlení, nikoliv tedy nemovitost pro investici. U těchto žadatelů je silný předpoklad, že časem budou mít větší příjmy. Jsou to tedy z hlediska bank žádaní klienti. Změkčení pro tuto skupinu žadatelů vítám. I kvůli sociálnímu aspektu celé věci.

Na zasahování do hypotečního trhu má ČNB svaté právo. Myslím si, že trh výrazně „ochladila“. Určitá regulace trhu být musí, ale nesmí se přehánět. Největší „ranou“ pro přístup k hypotékám je LTV. S ostatními limity mohla ČNB počkat na to, co vlastně LTV s trhem dělá a udělá.