Byt s dírou místo dveří i život v chatce: Čeká Čechy další zdražení nemovitostí?

Prodejní cena nemovitostí v Praze se letos v průměru pohybovala kolem 84 200 korun za metr čtvereční. Zoufalou situaci dobře ilustruje inzerát z listopadu, v němž majitel prodával sklad s výměrou 17 m² přebudovaný na byt, kam se lezlo dírou místo dveří, za milion korun. A pochvaloval si velký zájem.

Bydlení bez oken, dovnitř se leze dírou ve zdi: Zájem je obrovský, bytů je málo, říká realiťák

Zdražování se ovšem netýká jen hlavního města, ceny všech realit v tuzemsku průměrně poskočily o deset procent na 60 700 korun za metr čtvereční. 

Tyto závěry potvrdila ve své listopadové zprávě také Česká národní banka. Podle té se letos nadhodnocení cen nemovitostí pohybovalo v rozmezí 15 až 20 procent a celkově jsou u nás ceny nemovitostí o 35 procent vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí.

Rostoucí ceny v kombinaci se zpřísněním podmínek pro získání hypoték samozřejmě znamenají, že je pro řadu lidí stále obtížnější dosáhnout na vlastní bydlení. Podle realitních expertů se bohužel nedá očekávat, že by se situace měla příští rok nějak zlepšit.

„Realitní trh sice pocítil opatření ČNB platná od října 2018, která mají za následek slábnoucí poptávku, zejména po předražených nemovitostech, jmenovitě třeba bytech v novostavbách, i tak ale poptávka stále převyšuje nabídku a nemovitosti se dobře prodávají,“ popsal pro Blesk Zprávy Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Podle odborníka tak v roce 2020 přijde zpomalování růstu cen, v nic víc ale kupující doufat nemohou. „V atraktivních lokalitách, zejména velkých měst, ceny nemovitostí i nadále průběžně porostou v řádu procent. Mimo velká města a v méně žádaných lokalitách obecně si nemovitosti budou spíše držet svou současnou hodnotu. Rozhodující je samozřejmě ekonomická situace v konkrétním regionu,“ uvedl Jan Martina.

Přes 110 tisíc za metr čtvereční! Ceny bytů v Praze stále rostou

Důvodem k závratným cenám je zkrátka fakt, že poptávka ještě stále převyšuje nabídku. Ke zlevňování tak nemají prodávající žádný důvod. „Průměrná prodejní doba je u pražské nemovitosti šest týdnů, v Brně ještě o dva týdny kratší,“ dodal Martina.

Podobně to vidí také Tomáš Hejda z RE/MAXu. „Současná nabídka nemovitostí nepokrývá poptávku a nevytváří tak konkurenční tlak na snížení cen. Na trhu, a to nejen v Praze, je nedostatek připravených projektů k realizaci. Máme zoufale dlouhé a komplikované schvalovací procesy a v některých případech kapacitně omezené možnosti developerů, kteří čelí nedostatku kvalifikovaných pracovníků,“ uvedl Hejda pro Blesk Zprávy. Podle něj spolu s růstem průměrných mezd ve stavebnictví rostou i ceny stavebních materiálů, těžko tak lze například očekávat snížení cen novostaveb.

„Často slýchám o realitní bublině. Máme snad mzdovou bublinu? Okolo 30 procent kupujících je schopno financovat dnes koupi bez hypotečních úvěrů. Nepovažoval bych současný stav za realitní bublinu, ale pouze za stav trhu s vyššími cenami než v minulosti,“ věří Hejda. 

Ceny nemovitostí stále rostou. | profimedia.cz

Obvykle se o rostoucích cenách nemovitostí hovoří ve spojení s Prahou a dalšími většími městy, ani jinde ale nemusí být situace ideální. 

„Třeba v Hradci Králové meziročně ceny klesly o dvě procenta, Uherské Hradiště dokonce o 13 procent, Plzeň město o procento. Oproti tomu jsou místa jako Příbram, kde byl nárůst 26 procent, Litoměřice o 21 procent, Ústí nad Labem o 17 procent,“ popsal pro Blesk Zprávy generální ředitel ERA Reality Jiří Rájek s tím, že někde tak ceny nemovitostí skutečně dosáhly maxima. Obecně to ale neplatí a v roce 2020 tak dostupnější bydlení čekat nelze.

„Samozřejmě v menších městech a vesnicích bude situace jiná. Jedná se hlavně o poptávku, která je tam výrazně nižší. Nicméně zaznamenáváme trend, kdy se zejména mladí lidé kvůli daleko větší dostupnosti bydlení vracejí zpět na venkov a do menších měst. Velká města a zejména Praha bývá pro mnoho lidí nedostupná,“ říká k tomu Rájek. 

Podle Hejdy ceny v regionech ovlivňuje i lokální míra nezaměstnanosti a výše průměrné mzdy. „Některé regiony, například severní Čechy, s nízkou cenovou základnou okolo 20 tisíc za metr čtvereční staršího bytu, mohou mít tendenci přibližovat se celorepublikovému průměru, a proto mohou mít i vyšší růstový potenciál,“ okomentoval.

Úrokové sazby hypoték klesly. Češi si kvůli drahému bydlení půjčují rekordní částky

Ceny rostou hlavně v těch menších obcích, z kterých je dobrá dopravní dostupnost do větších měst.

„Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat například v některých městech Středočeského kraje, v Říčanech či Jesenici, Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích či Berouně. Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen,“ popsal Jan Martina.

Podobně je tomu dle expertů i v Brně, okolo kterého vznikají satelitní městečka a lidé se stěhují do malých obcí. Takovou jsou třeba Ivančice, kde se houfně skupují byty, domy i pozemky.

„Vývoj cen bytů i domů v Ivančicích kopíruje dění na realitním trhu v Brně. Od roku 2015 ceny bytů i domů neustále rostly, a to až do léta 2018, kdy tempo růstu začalo zpomalovat, ceny některých rodinných domů dokonce zaznamenaly mírný pokles. V průběhu roku 2019 ceny nemovitostí ve městě vzrostly přibližně o 5 %,“ uvedl Petr Furch z pobočky M&M Reality v Ivančicích.

V Praze se prodával i byt bez dveří, kam se lezlo dírou. | Nonstop reality

Lidé se tak samozřejmě snaží hledat pro vlastní bydlení levnější alternativy. Jednou z cest je pořízení rodinných domů či chalup bez pozemků - kupujícímu tak fakticky patří jen stavba, ale parcela pod ní již ne, tu si pouze pronajímá. V některých případech se tak dá skutečně něco ušetřit, do budoucna to ale přináší určitá rizika.

„Velmi záleží, kdo je majitelem pozemku. Ve větších městech se jedná právě o majetek města, kde je právo nájmu pozemku zřízeno věcným břemenem, a tudíž je to celkem bezproblémové, jelikož je zřízeno na desítky let dopředu. Pokud je majitelem pozemku soukromá osoba či firma, je riziko budoucí nutné investice v podobě odkupu pozemku velké a nejedná se o marginální částky,“ varoval Rájek s tím, že se nákup takové nemovitosti může jevit jako výhodný, časem se ale může změnit v noční můru. 

„Pokud se již rozhodnete pro koupi takové nemovitosti, nesmíte zapomenout mimo jiné na předkupní právo majitele pozemku a na potřebu jiné zástavy v případě financování koupě hypotečním úvěrem. Zároveň je třeba zvážit tato omezení i při případném následném prodeji. Doporučuji to vždy konzultovat s odborníky,“ poradil i Tomáš Hejda.

Alternativou může být domek na vesnici. | Archiv CNC/Archiv obce Kbelnice

S růstem cen se stále populárnějším stává také bydlení na chalupách, v zahradních chatkách, popřípadě se lidé musí smířit s každodenním dojížděním za prací. 

„Mnoho lidí se díky regulacím ČNB v dostupnosti hypoték a stále se zvyšující cenou nemovitostí musí uchylovat ke kompromisním řešením. Zaznamenáváme větší zájem o celoročně obývané chaty, chalupy, zahradní chatky v oblastech, kde je dojezd do větších měst stále výhodný,“ uvedl Rájek. 

Obdobné zkušenosti má i RE/MAX. „Častým řešením bytové situace je prodej bytu v Praze a koupě menšího domu v dobré dojezdové vzdálenosti. V posledních letech vidíme i vysokou poptávku po rekreačních nemovitostech vhodných k celoročnímu užívání a po vesnických domech k rekonstrukci,“ popisuje Hejda. 

Češi musí také volit spíše menší a skromnější nemovitosti, než tomu bývalo kdysi.

Premium

Guvernér ČNB Rusnok pro Blesk: Dostupnější hypotéky neplánuji. Sám bydlím u partnerky

„Lidé ve větší míře poptávají menší byty, na což už reagují i developeři. V Praze začínáme v poslední době narážet na skutečně malometrážní byty s rozlohou okolo 17 metrů čtverečních, které už plní skutečně pouze základní potřebu ubytování. Na druhou stranu z praxe víme, že jsou tyto byty dobře obchodovatelné,“ uvedl Jan Martina. Nedivil by se prý, kdyby do budoucna takových bytů na trhu přibývalo. 

A podobně je tomu i u pozemků. „Doba, kdy klienti poptávali pozemky větší než 2000 metrů čtverečních, je pryč. Dnes není výjimkou, že pro stavbu rodinného domu volí pozemky o rozloze 500 metrů čtverečních. Nejžádanější jsou stále rovinaté pozemky, které samozřejmě umožňují nejjednodušší výstavbu. Ale i ohledně toho lidé své nároky v poslední době snižují, aby získali pozemek za nižší cenu,“ prohlásil odborník. 

Ceny nemovitostí stále rostou. | profimedia.cz

Najít bydlení za rozumnou cenu tak není v dnešní době opravdu snadné, kromě výše zmíněných metod zbývá jen málo alternativ. 

„Lze zvážit ještě neobjevené a nedoceněné lokality, například v blízkosti dobudovávaných vysokorychlostních komunikací. Je také dobré konzultovat se skutečným znalcem oblasti vašeho zájmu, který vám pomůže nemovitost nejen vyhledat, ale je schopen vám i poradit, do jaké míry je vhodné apelovat na případné snížení ceny,“ zmínil Hejda s tím, že bývá užitečné se obrátit i na prověřené finanční poradce. 

„Často jdou lidé do své banky v domnění, že ta jim vytvoří tu nejlepší nabídku. Doporučuji v první fázi v bankách nic nepodepisovat a to ani nezávazně. Ne vždy bývá první nabídka ta nejlepší a znalosti dobrého finančního poradce mohou být pro vás k nezaplacení. Ušetří vám nemalé prostředky po mnoho let,“ dodal zástupce RE/MAX.

I Rájek z ERA Reality doporučuje dobře zvážit finanční hledisko. „Neradil bych, kde ušetřit, ale v tom, aby lidé přemýšleli, zda je dobré jít na hranu, nebo spíše za hranu svých finančních možností, jak se často stává. Zda není lepší možnost najít lokalitu a typ nemovitosti, kde bude bydlení dostupnější,“ nabádá odborník.

Záhadný prodej domu v Karlíně: Radnice prodala půlku domu za 18 milionů i s nájemníky, musí se vystěhovat

V praxi se prý často setkává s tím, že jsou kupující zbytečně fixovaní na jednu alternativu. „Například byt 2+kk s terasou v bližším centru města, ale po rozhovoru s makléřem, který jim dokáže ukázat další možnosti, nakonec koupí RD na okraji města a následně po letech makléři děkují za doporučení,“ uvádí Rájem s tím, že je dobré být otevřený víc možnostem.

Jan Martina z M&M Reality zase nedoporučuje přepočítávat cenu jen striktně na metry čtvereční. „Vnímejte nemovitost jako celek, kombinujte pragmatický úsudek s osobními pocity. Někdy může i menší prostor nabízet dostatečný potenciál. Ale žádná zázračná rada v tomto směru samozřejmě neexistuje. Nemovitosti v žádaných lokalitách jsou drahé, protože je po nich i tak poptávka,“ uzavřel Martina.

Hypotéky jsou méně dostupné. | Profimedia