Po dvaceti letech v médiích změnil obor a stal se součástí vedení investičního fondu ZDR. Jeho aktuální hodnota portfolia přesahuje dvě miliardy korun. „Reality jsou něco dlouhodobého, hmatatelného, v médiích je částečně virtuální svět, obsah a vše kolem něj,“ říká někdejší mediální manažer Roman Latuske s tím, že mu mediální svět už vůbec nechybí.
Působil jste v manažerských pozicích ve vydavatelství Mafra, několik let jste řídil mediální dům Economia. Co byla největší změna?
Je to jiný sektor, ale pro mě není cizí profesně. Studoval jsem bankovnictví v německém Wiesbadenu a již na začátku kariéry jsem pracoval v oblasti financování nemovitostí u Deutsche Pfandbrief- und Hypothekenbank. V roce 1994 jsem se přestěhoval do Prahy a čtyři roky pracoval v pobočce německé Hypobanky. Shodou okolností je jeden z mých tehdejších klientů zakladatelem a partnerem ZDR Investments. Já jsem se sice pak dvacet let plně věnoval médiím, ale nemovitosti jsem stále sledoval, věděl jsem, co se na trhu děje. Takže pro mě to byl vlastně takový přirozený návrat.
Chybějí vám média?
Strašně rád je teď sleduji zpovzdálí, byť prvních pár měsíců mi trvalo se od toho odtrhnout i mentálně. Už mi to ale vůbec nechybí.
Když srovnáte oba sektory z pohledu manažera, co jsou největší rozdíly?
Něco je společné, něco rozdílné. Společné je to, že i média mají v základu vždy nějaký produkt, který musí mít svého manažera, musí mít obchod, marketing, musí ho smysluplně naplnit, aby ho cílová skupina chtěla. Úplně odlišné jsou ale segmenty. Reality jsou něco dlouhodobého, hmatatelného, v médiích je částečně virtuální svět, obsah a vše kolem něj. Média se postupem času strašně změnila, nemovitosti tolik ne, samozřejmě krom toho, že se mění architektura. Ale základ, že se nemovitosti prodávají či pronajímají, zůstává stejný. Byznysmodel médií se mění výrazně, původně šlo o prodej obsahu, pak inzerce, teď se to vrací trochu zpátky, ale zároveň se cílová skupina v médiích musí použít na to, aby se jí daly prodat další produkty, které s původním mediálním produktem mají často málo společného – vše s cílem, aby se mediální dům uživil. Další věc je, že publikovat obsah může na digitálních platformách dnes každý. Takže i do budoucna se sektor bude dál měnit a nikdo moc neví, jak to dopadne.
Když jste v Economii končil, díval jste se ještě na příležitosti v médiích?
Objevilo se několik možností. Pro sebe jsem si ale řekl, že bych chtěl tuto příležitosti po dvaceti letech využít i ke změně sektoru. Chtěl jsem se také pokusit o něco vlastního, menší flexibilní firmu. Jsem rád, že se to takto podařilo, dlouhodobě v tom vidím osobně největší smysl.
Jste v ZDR Investments i partnersky zaangažovaný?
Ano. Byli tři zakládající partneři, firma se rozjela na začátku roku 2018 a já se na podzim přidal. Jeden z kolegů je developer, druhý má právnický background, třetí finanční a já tomu přidal pohled byznys developmentu, starám se o distribuční sítě a facility management.
Jaká přesně je vaše role?
Jsme malý tým, kmenových zaměstnanců je asi dvanáct. Ale máme hodně externích partnerů, úzkou spolupráci s developerskou skupinou jednoho ze zakladatelů, pracuje pro nás právní kancelář. Osobně buduji a starám se o náš tým facility managementu, protože chceme mít přímý kontakt s nájemci a kvalitní péči o nemovitosti v portfoliu. Dále je mým úkolem rozvíjet spolupráci se zahraničními partnery.
Bude fond nemovitosti i stavět?
Ne. Ve fondu jsou vždy jen hotové a pronajaté nemovitosti. Přibližně polovina portfolia je zakoupená od developerské skupiny Traxial zakladatele fondu Zdeňka Prázdného, ostatní nemovitosti jsme získali z trhu přes naše kontakty. Máme exkluzivní spolupráci fondu a developera, což je velká výhoda, protože nemusíme na trhu soutěžit o cenu.
Váš fond vznikl relativně nedávno, již v době, kdy byly ceny nemovitostí hodně vysoko. A zároveň zde už byla velká konkurence podobných fondů. Co chcete dělat jinak, abyste na takto nasyceném trhu uspěli?
Již na začátku jsme si definovali, v čem má být ZDR Investments jiné. Jednak to je zmíněný partnerský development, pak to jsou licence České národní banky, protože chceme být maximálně transparentní. Nechceme dělat optimalizaci přes registraci v zahraničí, na což máme pozitivní zpětnou vazbu od klientů, kterých je aktuálně již více než tisíc. Zákazníci se často dívají na to, kde je fond registrovaný a regulovaný. Další bod, v čem se odlišujeme, je, že hlavním aktivem našeho portfolia jsou maloobchodní nemovitosti, regionální retailové parky v Česku a na Slovensku.
To už ale také pár hráčů dělá…
Tolik ne, třeba pro bankovní realitní fondy je to moc pracné, ty si raději počkají na velkou budovu za miliardu korun. Hodnoty našich nemovitostí jsou menší, pohybují se v rozmezí od padesáti milionů korun do půl miliardy korun. Sice je práce na akvizici stejná jako u velké budovy, pro investory fondu je takto ale riziko menší. U nás je v současné době rozložené do pětadvaceti objektů a více než čtyřiceti různých nájemců.
Ale zase máte vyšší náklady, předpokládám. Kdyby došlo k ochlazení ekonomiky, mohou být menší hráči citlivější.
Velké administrativní budovy mají na rozdíl od retailu často výrazně kratší nájemní smlouvy. My dbáme na co nejdelší smlouvy, uzavírají se u maloobchodu na sedm deset let, s opcemi na další prodloužení. Zůstatková doba našich aktuálně uzavřených nájemních smluv je u nás 7,1 roku, což je myslím nejvíce na trhu. Vlastním facility managementem dokážeme o naše nemovitosti pečovat za velmi efektivních podmínek. Případného ochlazení ekonomiky se neobáváme, naši nájemci jsou ve velké míře nadnárodní obchodní řetězce nebo silné etablované společnosti s prvotřídní bonitní historií. Soustředíme se na potraviny a řetězce diskontního typu, tento segment funguje a bude fungovat v každém cyklu ekonomiky.
Rekonstruuje se tento typ nemovitostí často?
Udržovat je musíte permanentně. Veškeré interiérové obnovy si ale většinou platí nájemce, což je také výhoda proti administrativním budovám.
Dá se popsat váš typický objekt?
Základem dobře fungujícího retail parku je vždy potravinový řetězec. Na něj navazují obchody ze segmentů textil, drogerie, potřeb pro domácnost, elektro a další služby. Nepohybujeme se v oblasti luxusního zboží, jedná se o diskont, který ani do budoucna nebude ohrožovat e-commerce.
Jak předpokládáte, že se tento trh bude nasycovat?
Až teď nastala doba, kdy řetězce expandují do menších lokalit. Náš developer má poptávku po místech v menších obcích, nedávno se otevíral objekt v třítisícové obci na Plzeňsku pro Normu a má skvělé výsledky. Druhým aspektem je, že řada řetězců k nám do republiky teprve přichází. Například síť domácích doplňků a dekorací TEDi, oděvní diskont NKD a holandský non-food řetězec Action, který budeme mít jako první v České republice v našem retail parku ve Frýdku-Místku. Tyto řetězce plánují otevírat desítky obchodů v následujících dvou letech.
Naposledy jste reportovali 1,5 miliardy hodnoty majetku ve fondech. Kolik je to nyní?
Již výrazně více. Před Vánocemi jsme koupili sedm nemovitostí a aktuální hodnota portfolia je bezmála 2,2 miliardy korun. Meziroční nárůst je 1,7 miliardy.
Jaký máte naplánovaný cílový stav?
Chceme nemovitosti držet dlouhodobě, prodej objektů po určité době tedy neplánujeme. Nemáme stanovenu ani hranici, kde portfolio zakonzervovat. Vidíme řadu příležitostí, kde růst – jak v Česku, tak i na Slovensku. Chceme jít letos i do Německa a Rakouska, a pokud bude portfolio větší, pro investory to bude znamenat ještě větší stabilitu a jistotu výnosu. Nechceme ale opouštět námi preferovaný sektor retailových budov, ten je jasně daný. Do pěti let bychom chtěli mít zainvestováno zhruba deset miliard.
Kdo vám podílové listy prodává?
Sítě finančních poradců, většinou regionální, kteří prodávají investiční produkty. Retailový fond vznikl vlastně na základě poptávky poradců, protože byl zájem o investice i v nižších částkách. Fond není v ničem horší, pouze z důvodu podmínek regulace – musíme držet minimálně dvacetiprocentní likviditu a investor může akcie kdykoli odprodat – očekáváme výnos o přibližně dva procentní body nižší než u FKI (fond kvalifikovaných investorů – pozn. aut.).
A poplatky jsou jaké?
Vstupní poplatek, který si určuje distribuce, je do tří procent u FKI, u retailového fondu do čtyř procent investované částky. Výstupní poplatek se u našeho veřejného fondu neúčtuje žádný, u FKI existuje blokace na první tři roky, poté je výstup také bez poplatku.
Používáte bankovní financování?
Ano, většinou když kupujeme nemovitost, tak používáme equitu a bankovní financování. Máme aktuálně páku 55 procent, dlouhodobě nechceme jít nad šedesát.
Výnosy fondů jsou kalkulované čistě z nájmu?
Ano, naše strategie je konzervativní, plánovaný výnos je kalkulován podle plateb nájemného, nikoli ze spekulací o růstu cen nemovitostí vlastněných fondem. Základem je dlouhodobá nájemní smlouva, máme nájemce především z renomovaných mezinárodních řetězců.
Mluvil jste o expanzi do Rakouska a Německa. Co je to přesně za plán?
Náš fond nabízí akcie v korunách a od loňska i v eurech, protože i nájemní smlouvy bývají v Česku u komerčních nemovitostí často v eurech. Takže přijímáme i investice v eurech. Skrze naše německé nájemce vidíme zájem o naše fondy i v těchto zemích, protože eura mají záporný výnos a tamní nemovitostní fondy často nemají tak velké výnosy jako ten náš. Otevírá se nám tedy cesta k investorům z těchto zemí. Ale zároveň jsme cítili od části z nich trochu odstup od investic do zemí, jako je Česko a Slovensko, takže jsme se rozhodli letos doplnit portfolio o čtyři retail parky v Rakousku, díváme se i na Německo. Konkurence většinou chodí do Polska a Maďarska, to my nechceme, sázíme na tradiční a zavedené trhy.
| Roman Latuske (46) |
| Studoval bankovnictví ve Wiesbadenu a pracoval v oboru financování komerčních nemovitostí u DePfa Bank a HypoBank. Dvacet let působil ve vrcholných manažerských pozicích v mediální skupině Mafra a jako CEO a předseda představenstva mediálního domu Economia. Je partnerem skupiny fondů ZDR Investments a zodpovídá zde za byznys development a facility management. |
