Proč koupit nemovitost právě v roce 2020?

6.5.2020 - Plánované zrušení daně z nabytí nemovitosti, prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti z 5 na 10 let a zrušení daňového odpočtu úroků z hypoték od roku 2021. Všechny tyto novinky, které plánuje realizovat resort financí, mohou výrazně ovlivnit český realitní trh. Proč by se tedy mělo pořízení nového bydlení v letošním roce vyplatit?

Zrušení daně z nabytí nemovitosti
Zrušení daně z nabytí nemovitosti je jednou z nejvýraznějších změn na českém realitním trhu za posledních 30 let. Daň dlouhodobě kritizují nejen kupující, ale také odborníci. Od roku 1993 se jmenovala daň z převodu nemovitosti a hradili jí prodávající, což ještě dávalo smysl. Prodávající prodal nemovitost a uhradil příslušnému finančnímu úřadu daň ve výši 3 % z prodejní ceny nebo ceny uvedené ve znaleckém posudku, podle toho, která částka byla vyšší.

I tak ale nebyla tato daň bez problémů, za úhradu daně totiž ručil kupující. To s sebou přinášelo riziko, které se řešilo úschovou částky na úhradu daně advokátem či realitní kanceláří, kteří zajistili podání daňového přiznání i úhradu daně. Od roku 2013 stát zvýšil daň na 4 %.

Od ledna 2014 se název změnil na daň z nabytí a její úhrada se přenesla na kupující. Ti tak musí uhradit nejen kupní cenu, ale také daň. O tom, že je daň problematická, svědčí mnoho výjimek v zákoně. Investoři tuto daň často neplatí a zakládají účelové společnosti, které vlastní nemovitosti. Aktuálně mohou ti, kteří nabyli nemovitost od počátku prosince 2019 využít odklad pro úhradu daně z nabytí nemovitosti do 31. 8. 2020 na základě rozhodnutí ministryně financí č. 6/2020 uveřejněném ve Finančním zpravodaji č. 5/2020.

Nyní vše nasvědčuje tomu, že by mohla být daň z nabytí nemovitosti zrušena. Tuto skutečnost určitě uvítají všichni, kteří se rozhodli pro nákup nemovitosti. Pro realitní trh, který byl příchodem pandemie téměř zastaven, by to mohlo znamenat silné oživení poptávky. Kupující uspoří nejen 4 % na dani, ale také náklady a čas spojený s vyplněním složitého daňového přiznání.

Vzhledem k neustálému vývoji situace a vládou schválenému zrušení daně z nabytí nemovitosti změna udělá radost nejspíš i těm, kteří nemovitost koupili po 1. 12. 2019 a daň, resp. zálohu na daň již uhradili. Pokud již k úhradě daně došlo, měla by jim být uhrazená záloha na daň vrácena. Pokud dosud daň neuhradili, hradit ji již nebudou muset.

Prodloužení časového testu osvobození prodeje nemovitosti
Tak trochu bez povšimnutí bylo sdělení resortu financí oznamující plánované prodloužení časového testu osvobození prodeje nemovitosti nesloužící k vlastnímu bydlení od daně z příjmu, a to ze současných 5 let na 10 let. Všichni ti, kteří si pořídili v minulosti nemovitost nesloužící k vlastnímu bydlení, museli v případě prodeje do pěti let od nabytí, uhradit daň z příjmu. Například kupující, který si pořídil v roce 2014 byt za 2 mil. Kč a v roce 2018 jej prodal za 3 mil. Kč, musel uhradit 15% daň z rozdílu cen, tzn. 150 tis. Kč. Pokud by ovšem prodal tutéž nemovitost po více než pěti letech od nabytí, daň z příjmu by hradit nemusel. Nově je plánováno prodloužení této lhůty na 10 let. Toto sdělení je důležité pro investory, kteří tak budou muset upravit své plány. Aby se totiž vlastník nemovitosti, který v ní nemá hlášen trvalý pobyt, dani vyhnul, bude muset počkat deset let, což může být pro mnohé komplikací.

Ale nemusí jít pouze o investory, stačí aby např. někdo pořídil byt pro své dítě, než dostuduje, to se ale po čase rozhodne, že byt využívat nebude, a vlastník, pokud prodá do deseti let za vyšší než pořizovací cenu, bude muset daň ze zisku uhradit. Tato změna by měla platit až od roku 2021. Pokud si tedy někdo stihne pořídit nemovitost v letošním roce, měla by pro něj platiti původní pětiletá lhůta.

Zrušení odpočtu úroků z hypoték
Odpočty úroků z hypoték od základu daně využívají v České republice desítky tisíc lidí. K možnosti odpočtu úroků z úvěru na vlastní bydlení v daňovém přiznání je však nutné splnit tři základní podmínky: být účastníkem úvěrové smlouvy, vlastnit nebo spoluvlastnit předmět financování a užívat předmět financování k trvalému bydlení vlastníka nebo člena rodiny. Celková výše, o kterou může poplatník snížit roční základ daně, je závislá na sjednané úrokové sazbě a počtu let do konce úvěru na bydlení.

Připravovaná změna by ovšem měla tyto odpočty zrušit. Klienti, kteří uzavřou smlouvu o úvěru do konce roku 2020, budou moci snížení daňového základu o úrok z hypotéky nadále využívat, dokonce i při následném refinancování úvěru.

Vhodná doba pro nákup nemovitosti?
Pokud by všechny tři návrhy prošly, lze předpokládat, že můžeme očekávat během letošního roku velkou poptávku po vlastním bydlení. Zejména pak u těch, kteří plánují pořízení bydlení za pomocí hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření a s nimi spojené daňové odpočty. Vše tedy nasvědčuje tomu, že budou ti, kdo letos koupí nemovitost, daňově zvýhodněni. Nemuseli by hradit daň z nabytí a stejně tak si budou moci odečítat úroky od základu daně, a to i v případě, že úvěr následně refinancují. Daňově zvýhodnění by se týkalo také investorů kupujících nemovitosti nikoli pro své bydlení.

Důležité bude ještě jednání v Parlamentu a Senátu. Vůle zrušit daň z nabytí jistě je, v detailu se však názory a zájmy mohou lišit, proto budeme projednávání bedlivě sledovat. 

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Ministryně financí plánuje zrušení daně z nabytí nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Daň z nabytí nemovitosti. Nebylo by lepší ji zrušit?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Plánované změny Ministerstva financí


 

Lucie Mazáčová