Realitní trh ochlazuje krize. Drahé byty budou neprodejné, říká developer

Nouzový stav a očekávání nadcházející krize ochromily poptávku po bytech. Přinejmenším u části pražských developerů. „Po koronavirové krizi prodáváme zhruba 60 procent nových bytů oproti tomu, co jsme prodávali předtím,“ říká majitel firmy Ekospol Evžen Korec.

„Aktuálně jsme tak na dvoutřetinovém až tříčtvrtečním zájmu o nové byty ve srovnání s obdobím před začátkem pandemie,“ potvrzuje David Jirušek, mluvčí pražské realitní dvojky Finep.

Majitel Ekospolu Korec jako jeden z mála developerů čeká i propad ceny bytů: „Předpokládám, že se v nejbližší době zmenší celý trh prodeje. Zájem bude hlavně o levnější byty s cenou do 85 až 90 tisíc korun za metr čtvereční,“ soudí.

„Naopak předražené rádoby luxusní byty s cenou přes 110 tisíc korun za metr budou neprodejné a stanou se z nich dlouhodobé ležáky v cenících developerů,“ varuje Korec. I proto Ekospol podle svého šéfa začal chystat projekty s levnějšími byty. „Ceny budou hluboko pod celopražským cenovým průměrem,“ slibuje.

V pohledu na trh je sice Korec mezi developery výjimkou, roste ale nejistota. I proto třeba Sekyra Group z opatrnosti odložila o půl roku start výstavby nové čtvrti Smíchov City. „Jde o 3,5miliardovou investici, musíme vývoji dobře porozumět,“ říká ředitel Leoš Anderle.

Sekyra Group mění i způsob výběru stavebních firem – místo jednoho generálního dodavatele chce vypisovat tendry na dílčí dodávky. „Kdyby se trh měnil, budeme se tomu takto schopni přizpůsobovat,“ vysvětluje ředitel firmy, která má v plánu rozjet letos hned dva obří projekty, kromě zástavby Smíchova také budování nové čtvrti Rohanský ostrov.

Ochlazení trhu zjevně čeká i ČNB. Ve snaze ho povzbudit změkčila pravidla pro poskytování hypoték, snižuje úrokové sazby. Ke zlevnění úvěrů na byty už přistoupily i některé komerční banky. Zatím jde o menší hráče, například Fio banka šla ale se sazbami dolů už dvakrát.

Nic zásadního se kolem financování bydlení ovšem zatím neděje. Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS) oznámila, že počet nově sjednávaných úvěrů na bydlení i objem půjček byl letos v květnu vyšší než před koronavirovou pandemií a vyšší je i v meziročním srovnání.

Část developerů už také hlásí návrat prodejů k normálu. „U nás došlo od března do května ke krátkodobému meziročnímu poklesu prodejů přibližně o čtvrtinu,“ říká Michaela Tomášková, výkonná ředitelka největšího pražského rezidenčního developera Central Group. „Bylo to ale dáno tím, že jsme kvůli vládnímu nařízení museli mít přes měsíc uzavřené klientské centrum. Lidé nemohli tak důležitou koupi uskutečnit osobně a nákup logicky odkládali. Jakmile jsme klientské centrum znovu otevřeli, dostali jsme se na stejný objem prodejů jako v loňském roce. A to jsme měli loni v nabídce mnohem víc nových projektů než letos,“ líčí.

„Pokles prodeje vůbec neregistrujeme, naopak jsme za květen měli poptávku o 30 procent vyšší než před koronakrizí,“ říká Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT.

Finep předpokládá, že se pražský trh s byty vrátí na předkoronavirovou úroveň do června, nejpozději v létě. Mluvčí Jirušek vychází ze zkušenosti z Prahy 6, kde firma poslala stovky bytů na trh v dubnu a v půli května. „Start zájmu i objem prodejů v těchto našich dvou projektech je srovnatelný s prodeji jak v prvních dvou měsících letošního roku, tak i ve srovnání se starty prodejů u našich dalších projektů v Praze v loňském roce,“ řekl.

Podobnou zkušenost má Sekyra Group se zájmem o byty v Modřanech, které poslala na trh před pár týdny. „Teď jsme tam na stejné aktivitě trhu jako v předchozích etapách,“ říká Anderle.

Realitní trh ale ta hlavní zkouška teprve čeká – přijde v podobě hospodářské krize, jejíž první signály se teprve začínají projevovat. Bude záležet na tom, jak dlouhý a hluboký ekonomický propad nás čeká.

Podle Pavla Krumpára, obchodního ředitele developera JRD, doplatí na krizi hlavně ty firmy, které dosud spoléhaly na nepřetržitý strmý růst kupní síly Čechů i cen. A do svých projektů napumpovaly moc peněz. Jak říká, v Praze nyní působí asi 150 developerů. V branži tak panuje skutečně tvrdá konkurence.

„Důsledkem byl poslední dobou astronomický nárůst cen stavebních pozemků,“ vysvětluje Krumpár, podle něhož mezi zájemci o stavbu vypukla cenová válka a někteří za stavební parcely platili „absurdní“ částky. „Vítězný developer spoléhal, že v budoucnu bude na pozemku stavět a prodávat byty za mnohem vyšší ceny, než odpovídalo tehdejší tržní situaci. Tento předpoklad je vzhledem k nastupující recesi vážně ohrožen,“ upozorňuje manažer.

Část developerů tak podle něj buď bude muset jít s cenovými kalkulacemi dolů a oželet ztrátu. Nebo připravit ceníky podle původních silně optimistických předpokladů, ale smířit se s velmi nízkou poptávkou a pomalým tempem prodeje. Dalším důsledkem nadcházejícího zpomalení může podle Krumpára být i výprodej pozemků u některých firem, což by mohlo do budoucna narovnat ceny parcel a zlevnit byty.

Ojediněle se objevují i varovnější předpovědi. Martin Lobotka, hlavní ekonom Conseq Investment Management, řekl v rozhovoru pro Aktuálně.cz, že ve střednědobém horizontu klesnou ceny bydlení o 15 až 20 procent.

Developeři si to podle něj zatím nechtějí připustit. „Odmítají uznat, že by žně posledních pěti let měly skončit kvůli nějakému mikroskopickému patogenu. Jen málo pozorovatelů (mezi nimi ČNB) si připouští, že budoucnost bude jiná než minulost,“ varuje Lobotka. Trh podle něj ovlivní „nejistota, náraz globálního turismu do zdi, zpomalení vnitřní migrace a neochota bank“.

Naprostá většina lidí ze stavební branže, ale i expertů na trh a investice se však shoduje, že koronavirová krize ceny bytů v Praze nemůže na dlouho výrazně srazit, protože nabídka je slabá a bytů se stále staví tak málo, že vysoce převažuje poptávka po bydlení.

„Ceny bytů, a to jak nových, tak starších, by měly stagnovat. Možná i klesat, ale podle našich předpokladů spíš jen stagnovat,“ řekl Seznam Zprávám ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřej Boháč. „A v dlouhodobém horizontu se růst vrátí zpátky do původních kolejí. Byty se budou zhodnocovat, protože Praha je a bude velmi atraktivní město,“ dodává.

Leoš Anderle ze Sekyra Group navíc upozorňuje, že trh se změní i díky stále zjevněji posilujícímu trendu k nájemnímu bydlení. Developeři se na něj chystají tak, že chtějí stavět jednodušší, unifikovanější a levnější byty.