Pro koho je investice do nemovitosti a kdy je lepší nemovitostní fond

Na první pohled vydělává majitel podílu ve fondu a vlastník investičního bytu na podobném principu, protože zhodnocuje své peníze nájmem z nemovitostí a očekávaným růstem tržní hodnoty bytu. Každý typ investice má ovšem určitá specifika a hodí se pro trochu jiný typ investora.

Investice s hypotékou mohou být rizikové

Když máte k dispozici volné finance v hodnotě několika milionů a výše, pak se o investičním bytě vyplatí přemýšlet, protože se jedná o zajímavou formu zhodnocení majetku. Rozhodně bychom se ale měli držet poučky, že bychom za investiční byt neměli vydat všechny uspořené peníze, protože je vždycky dobré mít ještě nějaké v záloze pro případ, že se octneme v nějaké nečekané a finančně náročné životní situaci. 

Pokud máte volné statisíce nebo jen něco málo přes milion korun, je lepší se myšlenky na investiční byt vzdát a prostředky umístit do nemovitostního fondu.

Poněkud více rizikovým způsobem, jak získat peníze na investiční byt, je vzít si na něj hypotéku. Mnozí lidé se ale nechají tímto způsobem unést a jsou přesvědčeni, že se jim peníze velice rychle vrátí. Aby se toto přesvědčení naplnilo, musí být ale splněna celá řada podmínek, které často nejsme schopni ovlivnit.

Češi zkrátka milují nemovitosti

Především musíme pořídit nemovitost na lukrativním místě, tedy na takovém, o které je zájem, protože se jedná například o zajímavou lokalitu, nebo lokalitu s dobrou dopravní dostupností. Byt by také měl být v dobrém stavu, nebo dokonce nový. To vše pochopitelně zvyšuje jeho cenu a následně také výši hypotéky. Tím ale starosti majitele nekončí. Musí zaplatit nejen všechny transakční náklady (poplatky spojené s hypotékou a se zápisem do katastru, právní servis apod.), ale i počítat s podáním daňového přiznání.

Martin Řezáč (45) Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. V roce 2002 získal prestižní titul CFA. Je ředitelem Erste Asset Management GmbH, pobočky ČR a zároveň předsedou Asociace pro kapitálový trh ČR. Je ženatý, má dvě dcery.

Následně pak přicházejí další starosti v podobě hledání vhodných nájemníků, péče o byt, nebo poplatky do společného fondu oprav. Často se střídající nájemníci zanechají na bytě stopy, které jeho hodnotu postupně snižují. Pokud tedy chceme udržet byt v přijatelném stavu, musíme počítat s dalšími náklady na drobné (ale i větší) opravy, na malování či průběžné dokupování vybavení.

Odborníci si vysvětlují oblibu investičních bytů jednak tím, že Češi milují pocit vlastnit nemovitost a také tím, že jsou spíše tradičními investory a mají přetrvávající nedůvěru k investicím do akcií a různých fondů, včetně těch nemovitostních. Ale obavy nejsou na místě. Investování prostřednictvím fondů je ideální pro ty, kdo mají k dispozici relativně nižší objem investičních prostředků.

Fondy diverzifikují investice i rizika

Každá investice s sebou pochopitelně nese určitou míru rizik, což platí i o nemovitostních fondech, nicméně řadě z nich se vyhneme, pokud si vybereme fond kvalitní. Spolehnout se můžeme na radu našeho investičního poradce, ale podle srovnání některých základních ukazatelů se dobře zorientuje i laik.

Všímat bychom si měli takových věcí, jakou je třeba minulá výkonnost fondu. Ta sice nezaručuje, že v budoucnu tomu bude stejně, ale určitě leccos vypoví o tom, jak v dlouhodobém horizontu fond hospodařil s vloženými prostředky třeba i ve srovnání s konkurencí. 

Jednou z velkých předností fondů oproti investičnímu bytu je tzv. diverzifikace rizik a investic. Čím méně vlastní fond nemovitostí, tím nižší je tato diverzifikace. Spravované nemovitosti by měly být ideálně různého druhu – kancelářské prostory, průmyslové areály a rezidenční objekty – a také v několika různých lokalitách. Přílišná rozdrobenost je ovšem také na škodu, protože může zvyšovat nákladovost fondu.

Počítejte s tím, že i investiční fond bude přirozeně pracovat s určitou mírou zadluženosti, která mu pomáhá například dosáhnout na lepší nemovitosti. S přílišným zadlužením ale roste riziko pro investory a v případě neuváženého zadlužování může pro podílníka skončit až finanční ztrátou.

Češi si už ale na investice do nemovitostních fondů pomalu zvykají, jak ostatně ukazují i statistiky Asociace kapitálového trhu. V těchto fondech jsme měli uloženo v roce 2017 přibližně 22 miliard korun, o rok později to bylo už 33 miliard a k červnu letošního se tato částka vyšplhala dokonce na 39,9 miliard korun.

Zapamatujte si Investiční byt versus investiční fond

Investiční byt:

• Investor utratí relativně hodně peněz za jednu nemovitost, investice je svým charakterem vhodnější pro ty, kdo mají k dispozici volné peníze v řádu několika milionů a výše.
• Pokud bude investor chtít byt prodat, může to někdy trvat i několik měsíců.
• Ne vždy se podaří sehnat vhodné nájemníky, a návratnost investice se tak odkládá.
• Majitel nemovitosti musí počítat s řadou dalších nákladů.
• Byt si mohou pronajmout tzv. problémoví nájemníci, po nichž bude zapotřebí uvést byt do pořádku a jejich nevhodné chování může vyvolat konflikty se sousedy.
• Výnosnost se pohybuje v současnosti mezi 2 – 5 % p.a., v tomto případě jde o výnos z nájmu proti kupní ceně.

Investiční nemovitostní fond:

• Vysoká míra diverzifikace, tedy rozložení investic.
• Vhodné pro investory s volnými prostředky v řádu statisíců, měsíční investice do fondu začíná již na „několika“ stovkách měsíčně.
• Z nemovitostních fondů lze vystoupit a mít vložené prostředky k dispozici během několika dní.
• Poté, co investor zaplatí vstupní poplatky, už neplatí další náklady, pochopitelně s výjimkou pravidelného měsíčního příspěvku.
• Odpadají „provozní“ starosti se spravovanými nemovitostmi.
• Výnosnost fondů je závislá na segmentu i rizikovosti, takže se setkáte s výnosem v rozpětí od 2 do 10 % p.a. Výnos v sobě už většinou zahrnuje nájemné i růst tržní ceny podkladových aktiv.