V době, kdy Česká národní banka oznamuje, že očekává v příštím roce nárůst inflace nad sedm procent, se stále více hlásí ke slovu otázka, co udělat s penězi, aby neztratily na hodnotě. Jednou z oblíbených možností, jak se inflaci bránit nebo jak si bezpečně a dlouhodobě uložit peníze, jsou investice do nemovitosti.
Jenže kde koupit byt, když je třeba v Praze jednak bytů málo a jednak dosahují jejich ceny astronomických částek? Mezi města, kde dává investice do bytu z pohledu výnosnosti smysl, se i za současné situace řadí třeba Most, Chomutov, Ústí nad Labem nebo Přerov.
Návratnost se ale postupně snižuje. A navíc musí investor počítat i se socioekonomickými problémy, se kterými se zmíněné regiony potýkají.
Výhodnost investic do bytů v jednotlivých regionech porovnává aktuální analýza společnosti Valuo, která se zaměřila na prodejní a nájemní ceny v sedmadvaceti českých městech, s cílem zjistit, kde se koupě bytu za účelem investice vyplatí nejvíce.
„Podle naší analýzy se koupě bytu na pronájem nejvíce vyplatí v Ústeckém a Moravskoslezském kraji. Investoři by však měli brát v potaz, že je zároveň v těchto krajích nejvyšší nezaměstnanost a podíl lidí v exekuci. Investice do nemovitostí je většinou na dlouhou dobu, a tak je obtížné, ne-li nemožné předpovídat vývoj cen v příštích jednotkách nebo desítkách let,“ vysvětluje zakladatel služby Valuo Radek Šitera.
Z analýzy například vyplynulo, že malý byt v Mostě může investorům vydělat až deset procent, což je nejvíce z celé republiky. Naopak v Praze se výnosnost stejně velkého bytu pohybuje jen kolem tří procent.
Jako nejvýhodnější investiční byty se obecně jeví ty nejmenší. Výnosnost u bytů s výměrou 40 metrů čtverečních, které neprošly rekonstrukcí, vychází v průměru na 4,40 procenta. Na druhém místě jsou byty o velikosti 60 metrů čtverečních ve stejné stavu s výnosem 4,11 procenta. Zrekonstruované byty naproti tomu mají výnosnost pod čtyřmi procenty, stejně jako byty větší.
V přehledu jeho autoři porovnávali i variantu, kdy si investor musí vzít na byt hypotéku. „Počítali jsme, že si půjčí osmdesát procent hodnoty nemovitosti při úrokové sazbě tři procenta a splatnosti třicet let,“ říká Šitera.
Ukázalo se, že jsou města, ve kterých dle analýzy vybrané nájemné nepokryje ani splátku hypotéky. Například v Brně v případě čtyřicetimetrového bytu činí nájemné v průměru 10 840 korun, ale splátka úvěru na ten samý byt je 12 943 korun.
Jak už jsme prozradili, dle dat vychází nejlepší návratnost v Mostě, Chomutově a Ústí nad Labem.
Konkrétně v Mostě stojí čtyřicetimetrový byt 764 040 korun a nájemné je 7480 korun. V momentě, kdy si investor vezme hypotéku ve výši 80 procent ceny nemovitosti na třicet let, měsíční splátka vychází na 2572 korun. Pokud bude mít byt pronajatý alespoň jedenáct měsíců v roce a zbylých 4285 korun z nájemného si bude spořit s úrokem jedno procento, je možné hypotéku předčasně splatit již za devět let.
Společnost Valuo porovnává jednotlivá města už poněkolikáté a nabízí tak i meziroční srovnání. „Oproti loňskému roku se v mnoha městech snížila výnosnost, a to především kvůli pomalejšímu růstu nájemného oproti cenám prodejním. Například u čtyřicetimetrových bytů ceny nájemného vzrostly meziročně v řádu jednotek procent, naproti tomu prodejní ceny v mnoha městech stouply i o více než dvacet procent,“ popisuje Šitera.
To ostatně souvisí s tím, co se aktuálně děje na trhu, kdy ceny nemovitostí nadále výrazně rostou. Podle posledního HB Indexu, který za každé čtvrtletí zveřejňuje Hypoteční banka, stouply ve třetím čtvrtletí meziročně ceny bytů o 16,3 procenta. Oproti tomu u nájmů tak rychlý růst patrný není.
„Výhodnost investice do nemovitosti za účelem pronájmu se tak snižuje, pokud kupující nespekuluje právě na následném prodeji za vyšší cenu. Zde je však nutné počítat s daní ze zisku, pokud by nemovitost byla vlastněna kratší dobu, než stanovil stát pro osvobození od této daně. Zvyšující se sazby hypotečních úvěrů rovněž snižují atraktivitu takové investice pro všechny, kteří by si na pořízení museli půjčovat,“ shrnuje Šitera.
Za současné situace na trhu a ve světle nynější inflace, cen nájmů a dostupnosti hypoték, tak stále více platí, že investice do bytu je především běh na dlouhou trať.
„Pokud bychom výnos investice posuzovali například v pětiletém horizontu, smysl dávat nebude už jen kvůli kombinaci inflace, aktuální výši cen nemovitostí i podmínkám pro získání hypotéky. Ty v podstatě diskvalifikují každého, kdo nemá patřičnou hotovost,“ říká CEO Bezrealitky Hendrik Meyer.
„Koupit byt v Praze nebo Brně dnes znamená doplácet každý měsíc k vybranému nájmu několik tisíc korun, aby se hypotéka pokryla,“ dodává. I podle něj proto nyní není příliš vhodné brát si za účelem investice do nemovitosti hypotéku.
Pokud se však člověk pro investici skrz úvěr rozhodne, dává smysl hledat v levných lokalitách. „To s sebou však nese celou řadu specifik. Region je na možnosti pronájmů samozřejmě méně flexibilní než v případě větších center. V budoucnu bude rozhodující především dojezdová doba do spádových center, takže všude tam, kde má šanci se snížit, bude mít investice vyšší návratnost,“ dodává Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Podle něj je vhodné investovat také do rekreačních nemovitostí, především do těch, které se nachází v méně známých lokalitách. „Skokově poroste také zájem o obce v těsné blízkosti spádových měst kolem Prahy a Brna. Tady bych se koukal po obcích, které v indexu kvality života vychází na prvních příčkách,“ dodává.
Investiční záhadou zůstávají dva největší trhy – Praha a Brno. Z pohledu návratnosti investice vycházejí tato dvě města nejhůře. Pokud byste si brali hypotéku na 80 procent z ceny nemovitosti, tak je takřka nemožné, aby vám v těchto dvou největších městech vybrané nájemné pokrylo byť jen její splátku. I proto se v pomyslném žebříčku společnosti Valuo objevují Praha s Brnem až na samém konci.
Na druhou stranu odvážnější investor může vsadit na to, že byty v Praze zkrátka zdražovat nepřestanou a jemu se jeho peníze časem zhodnotí. A ačkoliv si vzhledem ke zkušenosti z uplynulých let nikdo neumí představit, jak se budou ceny v obou městech vyvíjet, je především v Praze výrazně těžší představit si propad cen než jejich setrvalý růst.
„Viděno dlouhodobou optikou určitě má smysl v hlavním městě investovat, je to dobrý způsob, jak dlouhodobě uložit své peníze,“ dodává Meyer. V případě Prahy je podle dat Valuo návratnost investice přes třicet let.
